A cikksorozat első része az ingatlan-adásvétel előkészítését, a szerződéskötést, a vételárfizetés és a tehermentesítés összehangolását, valamint a vevő tulajdonszerzéséhez kapcsolódó legfontosabb jogintézményeket tekintette át. A szerződés aláírása és a vételár megfizetése azonban még nem jelenti minden esetben az ügylet teljes lezárását.
Az ügylet teljesítésének lezáró szakaszában külön jelentősége van az ingatlan birtokának átruházásának, a közüzemi jogviszonyok rendezésének, a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének és a kialakult nyilvántartási állapot ellenőrzésének. Ezzel párhuzamosan vagy ezt követően merülhetnek fel a vevő illetékfizetési kötelezettségével, a magánszemély eladó esetleges személyi jövedelemadó-kötelezettségével, valamint az ingatlan esetlegesen felmerülő hibáival és az ezekhez kapcsolódó kellékszavatossági igényekkel összefüggő kérdések.
1. Az ingatlan birtokbaadása
1.1. Mikor kerül sor a birtokbaadásra?
A birtokbaadás időpontját és feltételeit az adásvételi szerződésben célszerű egyértelműen meghatározni. A gyakorlatban a birtokátruházás rendszerint a teljes vételár megfizetéséhez kapcsolódik, de a felek ettől eltérően is megállapodhatnak. Előfordulhat például, hogy a vevő a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése előtt kerül birtokba, vagy – ritkábban – a bejegyzést követően történik meg a tényleges átadás.
A birtokátruházás jogi jelentősége túlmutat a kulcsok átadásán. Ha az eladó az ingatlan birtokát a vevő tulajdonjogának bejegyzése előtt ruházza át, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény („Ptk.”) alapján a vevő a birtokátruházás napjától szedi az ingatlan hasznait, viseli annak terheit, valamint a dologban beálló olyan kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni. A szerződésben ezért a birtokbaadás napjához célszerű igazítani a felek közötti költségviselés és elszámolás fordulónapját is.
Birtokbaadáskor az eladónak az ingatlant a szerződésben meghatározott állapotban kell a vevő birtokába bocsátania. Ha a felek kiürített, harmadik személy használatától mentes birtok átadásában állapodtak meg, az eladó az ingatlant ennek megfelelően, a szerződés szerint ott maradó ingóságok és berendezések kivételével köteles átadni. Egyidejűleg át kell adnia a rendeltetésszerű használathoz szükséges kulcsokat, távirányítókat, belépőkártyákat és egyéb eszközöket is.
1.2. A birtokbaadási jegyzőkönyv
A birtokbaadásról célszerű minden esetben írásbeli, mindkét fél által aláírt jegyzőkönyvet készíteni. A jegyzőkönyv később fontos bizonyítéka lehet annak, hogy mikor és milyen állapotban került az ingatlan a vevő birtokába, milyen mérőóraállások kerültek rögzítésre, illetve milyen eszközöket és iratokat adott át az eladó.
A birtokbaadási jegyzőkönyvben különösen célszerű rögzíteni:
— a birtokbaadás pontos időpontját és az ingatlan azonosító adatait;
— a felek vagy képviselőik adatait;
— a villany-, gáz-, víz- és egyéb mérőórák gyári számát és állását;
— az átadott kulcsok, kapunyitók, távirányítók, illetve belépőkártyák darabszámát;
— az ingatlanban maradó, a szerződés szerint az adásvétel tárgyát vagy az átadás részét képező berendezéseket;
— az energetikai tanúsítvány (ha az adott ingatlanra tanúsítási kötelezettség áll fenn), továbbá a villamosbiztonsági felülvizsgálat minősítő irata, valamint az esetleges gépkönyvek, garanciajegyek és más releváns dokumentumok átadásának tényét, amennyiben azok rendelkezésre állnak vagy átadásukra az eladó köteles;
— az ingatlan átadáskori állapotát, valamint az esetleg észlelt sérüléseket, hiányokat vagy még teljesítendő kötelezettségeket;
A mérőórákról, az ingatlan fontosabb helyiségeiről és az esetlegesen vitatható állapotokról készített, dátummal azonosítható fényképfelvételek a jegyzőkönyv hasznos kiegészítői lehetnek. Különösen indokolt a dokumentálás akkor, ha a felek a birtokbaadáskor valamely hibát, befejezetlen munkát vagy későbbi elszámolás alapjául szolgáló körülményt rögzítenek.
1.3. Mit kell ellenőrizni közvetlenül az átvétel előtt?
A vevőnek a birtokbaadás előtt célszerű ellenőriznie, hogy az eladó a szerződésben vállalt feltételeket teljesítette-e. Ilyen lehet különösen az ingatlan kiürítése, meghatározott ingóságok elszállítása vagy éppen helyben hagyása, a vállalt javítások elvégzése, az eladó közösköltség- és közüzemi tartozásainak rendezése, valamint a szükséges iratok és eszközök előkészítése.
Ha a birtokbaadáskor a szerződéshez képest lényeges eltérés tapasztalható, azt nem célszerű pusztán szóban rendezni. A jegyzőkönyvben pontosan meg kell jelölni az eltérést, a rendezés módját és határidejét, illetve – ha a szerződés ezt lehetővé teszi – a kapcsolódó pénzügyi vagy egyéb jogkövetkezményeket.
1.4. Mi történik késedelmes birtokbaadás esetén?
Ha a birtokátruházás szerződésben meghatározott feltételei bekövetkeztek, de az eladó az ingatlant az esedékességkor nem adja a vevő birtokába, az eladó késedelembe esik. A késedelem jogkövetkezményeit a Ptk. és a szerződés rendelkezései határozzák meg. Az eladó – különösen a birtokátruházás vonatkozásában felmerülő – késedelme esetére a felek írásban késedelmi kötbért köthetnek ki, amelyet a vevő a kár bekövetkezésének bizonyítása nélkül is érvényesíthet. A vevő emellett a kötbér összegét meghaladó, a késedelemmel okozati összefüggésben álló kárának megtérítését is követelheti, feltéve, hogy az eladó a késedelmét nem tudja kimenteni. Tartós vagy súlyos késedelem esetén további szerződésszegési jogkövetkezmények is felmerülhetnek.
Ha a késedelem miatt a jogosultnak a teljesítéshez fűződő érdeke megszűnik, illetve ha a megfelelően kitűzött póthatáridő is eredménytelenül telik el, a késedelem a szerződéstől való elállást is megalapozhatja. Különösen indokolt ezért a birtokbaadás időpontjának és a késedelem következményeinek egyértelmű szerződéses rendezése, ha a vevő a birtokbaadásra tekintettel korábbi lakását meghatározott időpontban köteles elhagyni, költöztetést szervezett, vagy a megvásárolt ingatlan felújítását, bérbeadását, illetve más célú használatát előre meghatározott időpontra tervezte. E körülmények előzetes rögzítése a késedelemből esetlegesen eredő további károk előreláthatóságának megítélése szempontjából is jelentős lehet.
2. Mérőóraállások, közművek és társasházi elszámolások
2.1. A mérőóraállások rögzítése
A birtokbaadás egyik legfontosabb gyakorlati feladata a közüzemi mérőórák állásának közös rögzítése. Nem elegendő csupán a fogyasztási értéket feljegyezni: célszerű a mérő gyári számát is feltüntetni, és olyan fényképet készíteni, amelyen a mérő azonosítója és az aktuális állás egyaránt olvasható.
A felek egymás közötti elszámolásában ez teszi egyértelművé, hogy a birtokbaadásig felmerült fogyasztás az eladó, az azt követő fogyasztás pedig a vevő időszakára esik.
2.2. A közművek átírása
A birtokbaadást követően gondoskodni kell a közüzemi szolgáltatásokhoz kapcsolódó felhasználóváltozás bejelentéséről és – ahol szükséges – az új szerződés megkötéséről is. A tulajdonos- vagy felhasználóváltozással járó közműátírás az e-bejelentőhöz csatlakozott szolgáltatók tekintetében online, illetve kormányablakban is kezdeményezhető. Az ügyintézést az új szerződő maga, meghatalmazott útján, illetve az e-bejelentő szabályai szerint a korábbi szerződő is kezdeményezheti.
A felhasználóváltozást az érintett szolgáltatásra irányadó – jellemzően 15, illetve 30 napos – határidőn belül kell bejelenteni, ezért az ügyintézést célszerű a birtokbaadást követően mielőbb megkezdeni. Az átíráshoz rendszerint szükség van a birtokbaadási vagy átadás-átvételi jegyzőkönyvre, ugyanakkor az egyes szolgáltatók által előírt dokumentumok és eljárási feltételek eltérhetnek.
Az e-bejelentőn keresztül – a szolgáltatói csatlakozástól függően – többek között a víz-, villamosenergia-, földgáz- és távhőszolgáltatás, valamint egyes távközlési szolgáltatások átírása is intézhető. Az ezen kívüli, az ingatlan használatához kapcsolódó szolgáltatási jogviszonyokat – így például az internet- vagy más hírközlési szerződéseket – szükség szerint külön is rendezni kell.
2.3. Társasházi közös költség és egyéb elszámolások
Társasházi ingatlannál a közös képviselőt célszerű a birtokbaadás megtörténtéről is tájékoztatni, a tulajdonjog bejegyzését követően pedig a tulajdonosváltozást bejelenteni, és tisztázni a közös költség elszámolását. A szerződés előkészítésekor beszerzett tartozásigazolás mellett a birtokbaadáskor is indokolt lehet meggyőződni arról, hogy időközben nem keletkezett az eladó terhére rendezetlen közösköltség-tartozás vagy olyan rendkívüli befizetési kötelezettség, amelyet a feleknek egymás közötti viszonyukban rendezniük kell.
A felek egymás közötti viszonyában a közös költség, közüzemi átalányok és más időszakos terhek megosztását célszerű a birtokbaadás napjához igazodóan egyértelműen elszámolni, figyelemmel a szerződésben foglaltakra és arra is, hogy az adott költség milyen időszakra vonatkozik.
3. A vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése és annak ellenőrzése
3.1. A bejegyzési engedély és a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem
Halasztott vételárfizetés esetén, ha az eladó a teljes vételár megfizetéséig fenntartja a tulajdonjogát, a felek rendszerint a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzését kérik. A vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez szükséges eladói bejegyzési engedély felhasználását ilyenkor a szerződésben meghatározott feltételekhez – tipikusan a teljes vételár megfizetésének megfelelő igazolásához – kötik. Ha a bejegyzési engedély külön okiratban kerül megadásra, annak a felhasználásáig történő letéti kezelését rendszerint az eljáró ügyvéd végzi. A feltételek teljesülése után a vevő tulajdonjogának bejegyzése iránt külön kérelem kerül benyújtásra; ha a vevői jogot korábban bejegyezték, a vevő tulajdonjogát annak ranghelyén kell bejegyezni.
Ha az ingatlan tehermentesítése is az ügylet része, e szakaszban azt is ellenőrizni kell, hogy a törlendő jelzálogjogok, elidegenítési és terhelési tilalmak, végrehajtási jogok, illetve egyéb terhek törlésének feltételei teljesültek-e, a törléshez szükséges jogosulti nyilatkozatok és egyéb okiratok rendelkezésre állnak-e, továbbá a törlés iránti ingatlan-nyilvántartási eljárást megfelelően kezdeményezték-e.
3.2. Mit jelent a tulajdonjog bejegyzése?
Ingatlan tulajdonjogának átruházással való megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződés vagy más jogcím és erre tekintettel a tulajdonjog átruházásának ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges. A vevő tehát sem a teljes vételár megfizetésével, sem az ingatlan birtokának átvételével nem válik tulajdonossá; átruházás esetén a tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel szerzi meg.
A vevő tulajdonjogának bejegyzéséről az ingatlanügyi hatóság ingatlan-nyilvántartási eljárásban dönt. Hitelből finanszírozott vásárlás esetén a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez kapcsolódóan a finanszírozó javára jelzálogjog, továbbá e jog biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom is alapítható és bejegyezhető az ingatlan-nyilvántartásba.
3.3. A bejegyzés utáni ellenőrzés
A tulajdonjog bejegyzését követően célszerű egy aktuális tulajdonilap-másolat alapján ellenőrizni, hogy az ingatlan-nyilvántartás a szerződésnek és a benyújtott kérelmeknek megfelelő állapotot tükrözi-e. Különösen azt kell áttekinteni, hogy:
— a vevő tulajdonjoga a megfelelő tulajdoni hányadban és jogcímen bejegyzésre került-e;
— az eladó tulajdonjoga megfelelően törlésre került-e;
— a tehermentesítés körében törlendő jelzálogjogok, tilalmak vagy más terhek valóban törlésre kerültek-e;
— hitelből finanszírozott vásárlás esetén a finanszírozó javára alapított jelzálogjog, valamint az annak biztosítására szolgáló esetleges elidegenítési és terhelési tilalom a megfelelő tartalommal és ranghelyen került-e bejegyzésre;
— a korábban bejegyzett tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot a vevő tulajdonjogának bejegyzésével egyidejűleg törölték-e, továbbá maradt-e fenn olyan széljegy, jog, tény vagy egyéb bejegyzés, amelynek további rendezése szükséges.
A határozat kézhezvétele önmagában nem teszi feleslegessé ezt az ellenőrzést. Egy friss tulajdoni lap egyetlen dokumentumban mutatja meg, hogy az ügylet eredményeként ténylegesen milyen nyilvántartási állapot alakult ki.
4. Az ingatlan hibái és a kellékszavatosság
4.1. Mikor beszélünk hibás teljesítésről?
A Ptk. szerint a kötelezett hibásan teljesít, ha a szolgáltatás a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban meghatározott minőségi követelményeknek. Ingatlan-adásvételnél ezért annak van alapvető jelentősége, hogy az ingatlan a teljesítés időpontjában megfelelt-e a szerződésben és a jogszabályban meghatározott minőségi követelményeknek, illetve a később felismert hiba oka már ebben az időpontban fennállt-e.
A kötelezett ugyanakkor nem teljesít hibásan, ha a vevő a hibát a szerződéskötés időpontjában ismerte vagy ismernie kellett. Emiatt különösen nagy jelentősége van az eladó szerződéses nyilatkozatainak, a vevő számára előzetesen átadott tájékoztatásnak, az ingatlan megtekintése során felismerhető állapotnak és annak, hogy valamely konkrét hibát a felek a szerződésben kifejezetten rögzítettek-e.
A kellékszavatossági helytállás azonban az ún. „rejtett hibákra” is kiterjed: az eladó azokért a hibákért is felelhet, amelyek oka már a teljesítés időpontjában fennállt, de a vevő a hibát a szerződéskötéskor nem ismerte, és azt az ügylet körülményei alapján nem is kellett ismernie. A szerződésekben gyakran szereplő „megtekintett állapotban” vagy hasonló fordulat ezért a kellékszavatossági helytállást önmagában nem zárja ki. Annak megítélésekor, hogy a vevő valamely hibát ismert-e vagy ismernie kellett-e, a konkrét szerződést, az eladó tájékoztatását és az ügylet körülményeit együttesen kell vizsgálni.
4.2. Milyen kellékszavatossági igények merülhetnek fel?
A Ptk. a kellékszavatossági jogokat két lépcsőben rendezi. A vevő elsődlegesen kijavítást vagy kicserélést igényelhet, kivéve, ha a választott igény teljesítése lehetetlen, vagy a másik elsődleges kellékszavatossági igény teljesítéséhez képest aránytalan többletköltséggel járna, figyelemmel a szolgáltatás hibátlan állapotban képviselt értékére, a szerződésszegés súlyára és a vevőnek okozott érdeksérelemre.
A második lépcsőbe tartozó igényekre – az ellenszolgáltatás arányos leszállítására, a hiba eladó költségére történő kijavítására vagy kijavíttatására, illetve az elállásra – akkor kerülhet sor, ha az eladó a kijavítást vagy kicserélést nem vállalta, e kötelezettségének megfelelő határidőn belül, a vevő érdekeit kímélve nem tud eleget tenni, vagy a vevő kijavításhoz vagy kicseréléshez fűződő érdeke megszűnt. Ingatlan adásvétele esetében a kicserélés rendszerint nem jöhet szóba. Elállásra a második lépcsőbe tartozó kellékszavatossági jogok törvényi feltételeinek fennállása esetén kerülhet sor; jelentéktelen hiba miatt azonban elállásnak nincs helye. A gyakorlatban ezért leggyakrabban a kijavítás, illetve – a második lépcső feltételeinek fennállása esetén – a hiba eladó költségére történő kijavítása vagy kijavíttatása és az árleszállítás merül fel. A kellékszavatossági jogok mellett a hibás teljesítésből eredő kár megtérítésének igénye is felmerülhet, amelynek feltételeit külön kell vizsgálni.
4.3. A hiba közlése és bizonyítása
A vevőnek a hibát annak felfedezése után késedelem nélkül közölnie kell az eladóval; a közlés késedelméből eredő kárért a vevő felelős. Jogvita esetén főszabály szerint a vevőnek kell bizonyítania a hiba fennállását, valamint azt, hogy a hiba oka már a teljesítés időpontjában megvolt. Erre tekintettel célszerű, hogy a hibaközlés ne merüljön ki általános kifogásban: a vevő lehetőség szerint pontosan írja le a hibajelenséget, annak észlelési körülményeit és időpontját, továbbá őrizze meg a hiba dokumentálására alkalmas bizonyítékokat. Idő- és költséghatékonysági szempontból célszerű továbbá, hogy a vevő a hiba közlésével egyidejűleg megjelölje az általa érvényesíteni kívánt kellékszavatossági igényt, és megfelelő határidő tűzésével felszólítsa az eladót annak teljesítésére.
4.4. Mennyi ideig érvényesíthető az igény?
Ingatlan esetében a kellékszavatossági igény a teljesítés időpontjától számított öt év alatt évül el. Az ötéves elévülési idő azonban nem érinti azt a kötelezettséget, hogy a vevő a hibát annak felfedezése után késedelem nélkül közölje az eladóval. A későbbi bizonyíthatóság érdekében ezért célszerű a hibát mielőbb, megfelelően dokumentálva bejelenteni.
A szavatossági vita során gyakran műszaki szakkérdés annak megítélése, hogy mi a hiba oka, és ez az ok már a teljesítés időpontjában fennállt-e, milyen beavatkozással javítható, és a kijavítás milyen költséggel jár. Ilyen esetben független műszaki szakértő bevonása már a jogvita korai szakaszában is indokolt lehet.
5. A vevőt terhelő visszterhes vagyonátruházási illeték
5.1. Az illeték alapja és általános mértéke
Ingatlan visszterhes megszerzése főszabály szerint visszterhes vagyonátruházási illeték alá esik. Az illetéket a vagyonszerző viseli; adásvételnél ez a vevő. Az illeték alapja főszabály szerint az ingatlan NAV által megállapított forgalmi értéke, amely nem szükségképpen azonos a szerződésben meghatározott vételárral.
A 2026-ban hatályos általános szabály szerint ingatlan megszerzésekor az illeték mértéke ingatlanonként 1 milliárd forintig a forgalmi érték 4 százaléka, az ezt meghaladó rész után 2 százalék, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. Résztulajdon megszerzése esetén az összeghatárokat a megszerzett tulajdoni hányad arányában kell figyelembe venni.
5.2. Cserét pótló vétel
Lakástulajdon vásárlásánál magánszemély vevő számára jelentős kedvezményt jelenthet a cserét pótló vétel szabálya. Ha a vevő másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző öt éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, az illeték alapja főszabály szerint a vásárolt és az eladott lakástulajdon – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének különbözete. A vásárlást megelőző időszak 2026. január 1-jétől három évről öt évre emelkedett.
Ha a megszerzett lakástulajdon forgalmi értéke alacsonyabb az eladott lakástulajdon forgalmi értékénél, külön illetékmentességi szabály alkalmazható. Ennek időbeli feltétele 2026-ban továbbra is az, hogy a másik lakástulajdon értékesítése a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül történjen. Több lakástulajdon vásárlása vagy értékesítése esetén külön szabályok határozzák meg, hogy mely értékesítés vehető figyelembe, ezért ilyen esetben a kedvezmény vagy mentesség feltételeit egyedileg kell vizsgálni.
5.3. Gyakoribb illetékmentességek és kedvezmények
Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény („Itv.”) több további mentességet és kedvezményt ismer. A lakásvásárlásoknál gyakrabban felmerülő példák közé tartozik:
— a törvényben meghatározott családi otthonteremtési kedvezmény – így különösen a falusi CSOK –, illetve CSOK Plusz kölcsön felhasználásával megszerzett lakásra vonatkozó illetékmentesség;
— a 35. életévét be nem töltött első lakástulajdont szerző 50 százalékos illetékkedvezménye, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot;
— első lakástulajdon megszerzése esetén a magánszemély kérelmére legfeljebb 12 havi, pótlékmentes részletfizetés;
— a vállalkozó által értékesített egyes új lakások, a lakóház építésére alkalmas telkek, valamint az egyenesági rokonok és házastársak egymás közötti vagyonátruházása esetén alkalmazható mentességek és kedvezmények.
A mentességek és kedvezmények feltételei részletesek, és egyes támogatások visszafizetése az eredetileg igénybe vett illetékmentesség utólagos elvesztését is eredményezheti. A vevőnek ezért már a szerződéskötéskor célszerű jeleznie az eljáró ügyvédnek minden olyan körülményt, amely illetékmentességet vagy kedvezményt alapozhat meg.
5.4. Az illetékkiszabás menete
Az ingatlan tulajdonjogának megszerzését az azt tartalmazó szerződés vagy más okirat ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásával, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés iránti kérelemmel egyidejűleg kell illetékkiszabásra bejelenteni. A vagyonszerzési illeték megállapításához szükséges nyilatkozatokat a vagyonszerzőnek vagy jogi képviselőjének közvetlenül a NAV-hoz kell benyújtania az illetékkötelezettség keletkezését követő 30 napon belül. Erre szolgál a B400E-adatlap, amely az Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazásban (ONYA) elektronikusan is benyújtható.
A NAV állapítja meg az illeték alapjául szolgáló forgalmi értéket és a fizetendő illeték összegét, amelyről fizetési meghagyást – határozatot – bocsát ki. A fizetési meghagyás alapján fizetendő illeték főszabály szerint a határozat véglegessé válását követő 15. napon válik esedékessé. Fizetési nehézség esetén a NAV-nál a törvényi feltételek szerint részletfizetés vagy fizetési halasztás kérhető.
6. Az eladó személyi jövedelemadó-kötelezettsége
6.1. A jövedelem megállapításának alapjai
Magánszemély eladó ingatlanértékesítéséből adóköteles jövedelem keletkezhet. A jövedelem meghatározásakor az értékesítésből származó bevételből le kell vonni az Szja tv. szerint elszámolható költségeket. Az így meghatározott, nullánál nem kisebb összeg a számított összeg, amelynek a szerzés időpontjától függő, törvényben meghatározott hányada minősül jövedelemnek.
Elszámolható költség lehet különösen – a szerzés módjától és a törvényi feltételektől függően – az ingatlan megszerzésére fordított összeg és az ezzel összefüggő más kiadások, az értéknövelő beruházások, valamint az értékesítéssel összefüggő igazolt kiadások. Az igazolt költségek elszámolásához megfelelő bizonylatok szükségesek, ezért az ingatlan megszerzésével, felújításával és későbbi értékesítésével kapcsolatos számlákat és okiratokat célszerű megőrizni.
6.2. Az időmúláshoz kapcsolódó csökkentés 2026. évi értékesítésnél
A 2026-ban értékesített ingatlannál a számított összegből a szerzés évétől függően a következő hányad minősül jövedelemnek:
— 2026-ban vagy 2025-ben szerzett ingatlan esetén: a számított összeg 100 százaléka;
— 2024-ben szerzett ingatlan esetén: 90 százaléka;
— 2023-ban szerzett ingatlan esetén: 60 százaléka;
— 2022-ben szerzett ingatlan esetén: 30 százaléka;
— 2021-ben vagy korábban szerzett ingatlan esetén: 0 százaléka.
Ebből következően a 2021-ben vagy azt megelőzően megszerzett ingatlan 2026. évi értékesítésekor az időmúlásra tekintettel már nem keletkezik adóköteles jövedelem. A szerzés időpontjának és a megszerzésre fordított összegnek a meghatározására azonban – így különösen öröklés, ajándékozás, ráépítés, létesítés vagy alapterület-növelés esetén – külön szabályok vonatkozhatnak.
6.3. Az adó mértéke és bevallása
Az ingatlanértékesítésből származó adóköteles jövedelem után 15 százalék személyi jövedelemadót kell fizetni. A 2026. évi ingatlanértékesítésből származó jövedelmet a 2026. évre vonatkozó szja-bevallásban, 2027. május 20-áig kell bevallani, és a fizetendő adót is eddig az időpontig kell megfizetni. A NAV által elkészített adóbevallási tervezetet az ingatlanértékesítésből származó jövedelemmel szükség szerint ki kell egészíteni.
Ha az értékesítésből nem keletkezik adóköteles jövedelem – például azért, mert az időmúlás miatt a számított összeg nulla százaléka minősül jövedelemnek, vagy mert az elszámolható költségek elérik a bevételt –, az ingatlanértékesítésből származó bevételt nem kell az éves szja-bevallásban feltüntetni.
A fentiek a magánszemély ingatlanértékesítésének tipikus esetére vonatkoznak; egyes speciális esetekben – így különösen gazdasági tevékenység keretében történő értékesítésnél – az adózási szabályok ettől eltérhetnek.
7. Az ügylet további költségei
7.1. Ingatlan-nyilvántartási és okirati költségek
Az ingatlan-adásvételhez az illetéken és az esetleges személyi jövedelemadón túl további költségek is kapcsolódnak. A Ptk. eltérő megállapodás hiányában irányadó szabálya szerint az eladó viseli a birtokátruházással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket, míg a dolog átvételének és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének költségei a vevőt terhelik. A felek a szerződésben az egyes költségek viselését ettől eltérően vagy részletesebben is rendezhetik.
A 2026-ban irányadó hatósági díjak közül a gyakorlatban különösen gyakori:
— a változás bejegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárás díja: 10 600 Ft ingatlanonként;
— a jelzálogjog bejegyzése, valamint – a jelzálogjog törlését kivéve – a bejegyzés módosítása iránti eljárás díja: 20 000 Ft ingatlanonként;
— az elektronikus dokumentumként szolgáltatott hiteles tulajdonilap-másolat díja 4 800 Ft, a papíralapú hiteles tulajdonilap-másolat díja pedig 10 000 Ft.
Ezeken túl az ügylethez ügyvédi munkadíj, továbbá az adott konstrukciótól függően közjegyzői, hitelintézeti, értékbecslési vagy szakértői költség is kapcsolódhat.
7.2. Hitelből finanszírozott vásárlás további költségei
Banki finanszírozás esetén a vevőnek az adásvétel általános költségein túl a hitelfelvételhez kapcsolódó további kiadásokkal is számolnia kell. Ilyen lehet különösen az értékbecslés díja, a közjegyzői okirat elkészítésének költsége, a jelzálogjog bejegyzésének díja, az előírt biztosítás díja, valamint a finanszírozó mindenkori kondíciói szerint felmerülő egyéb költségek. Egyes díjakat a bank akció keretében elengedhet vagy utólag visszatéríthet, ezért mindig a konkrét hitelajánlat feltételeit kell megvizsgálni.
Ha az eladott ingatlant banki teher terheli, annak megszüntetésével kapcsolatban az eladó oldalán elő- vagy végtörlesztési díj, illetve más banki költség is felmerülhet. A fennálló tartozás rendezésének, a teher törléséhez szükséges banki nyilatkozatok kiadásának és a törlés ingatlan-nyilvántartási kezdeményezésének feltételeit ezért a tehermentesítés pénzügyi ütemezésével együtt célszerű már a szerződéskötés előtt tisztázni.
8. Ellenőrzőlista az ügylet lezárásához
Az ingatlan-adásvétel lezárása előtt célszerű egyetlen ellenőrzési pontsorban áttekinteni, hogy valamennyi szerződéses, ingatlan-nyilvántartási és gyakorlati feladat teljesült-e. Különösen ellenőrizendő, hogy:
— a teljes vételár megfizetése a szerződésben foglaltak szerint megtörtént és megfelelően igazolt-e;
— az eladó tulajdonjog-bejegyzési engedélyének felhasználási feltételei teljesültek-e, és a vevő tulajdonjogának bejegyzése iránti kérelem benyújtásra került-e;
— ha az ügylet tehermentesítést is igényel, a törlendő terhek törléséhez szükséges nyilatkozatok és okiratok rendelkezésre állnak-e, illetve a törlés iránti ingatlan-nyilvántartási eljárást megfelelően kezdeményezték-e;
— a birtokbaadás a szerződésben meghatározott időpontban és állapotban megtörtént-e;
— a birtokbaadásról megfelelő jegyzőkönyv készült-e, és azt a felek aláírták-e;
— a mérőórák gyári száma és állása, valamint az ingatlan átadáskori állapota megfelelően dokumentált-e;
— valamennyi kulcs, távirányító, belépőkártya és az ingatlan használatához szükséges dokumentum átadásra került-e;
— a szükséges közüzemi és társasházi bejelentések megtörténtek-e, illetve a kapcsolódó elszámolásokat rendezték-e;
— a vevő tulajdonjogának bejegyzését követően aktuális tulajdonilap-másolat alapján ellenőrizték-e az ügylet eredményeként kialakult ingatlan-nyilvántartási állapotot;
— a vevő az illeték megállapításához, valamint az esetleges illetékmentesség vagy illetékkedvezmény érvényesítéséhez szükséges nyilatkozatokat megfelelően benyújtotta-e;
— az eladó megőrizte-e az ingatlanértékesítésből eredő esetleges adókötelezettség megállapításához szükséges, a megszerzésre fordított összeget és az elszámolható költségeket igazoló bizonylatokat;
— a felek megőrzik-e az ügylet lényeges okiratait, banki igazolásait, hatósági döntéseit és jegyzőkönyveit.
Összegzés
Az ingatlan-adásvétel lezárása több, egymástól elkülönülő jogi és gyakorlati mozzanatból áll. A vételár megfizetése, a birtokbaadás és a tulajdonjog bejegyzése nem azonos események, ezért mindegyikhez külön ellenőrzési és dokumentációs feladatok kapcsolódnak. A birtokbaadási jegyzőkönyv az ingatlan tényleges átadásának körülményeit rögzíti, a mérőóraállások dokumentálása pedig a közüzemi elszámolások szempontjából bír különös jelentőséggel. A vevő tulajdonjogának bejegyzését követően az aktuális tulajdonilap-másolat alapján ellenőrizhető az ügylet eredményeként kialakult ingatlan-nyilvántartási állapot.
Az ügylet lezárását követően is felmerülhetnek további jogi kérdések. Egy később felismert hiba kellékszavatossági igényt alapozhat meg, a vevő oldalán visszterhes vagyonátruházási illeték, a magánszemély eladó oldalán pedig személyi jövedelemadó-kötelezettség merülhet fel. E kérdések megfelelő kezelése részben már a szerződés előkészítésekor megkezdődik: az egyértelmű szerződéses rendelkezések, a következetes dokumentálás és a lényeges iratok megőrzése egyaránt hozzájárulhat a későbbi bizonytalanságok és jogviták megelőzéséhez.
A két részből álló áttekintés célja nem csupán az ingatlan-adásvételre vonatkozó legfontosabb szabályok bemutatása, hanem annak szemléltetése is, hogy az ügylet előkészítésétől a vételár megfizetésén és a birtokbaadáson át a tulajdonjog bejegyzéséig, valamint az adó- és illetékkérdések rendezéséig az egyes mozzanatok miként kapcsolódnak egymáshoz, és hol szükséges a felek érdekeinek, kötelezettségeinek és kockázatainak együttes mérlegelése.
