Az ingatlan-adásvétel rendszerint hosszabb folyamat, amelyben a szerződés megkötése, a vételár megfizetése, a birtokbaadás és a tulajdonjog megszerzése nem feltétlenül ugyanabban az időpontban történik. Éppen ezért nemcsak az számít, hogy miben állapodnak meg a felek, hanem az is, hogy az egyes lépések milyen sorrendben követik egymást, és milyen biztosítékok védik közben az eladót, illetve a vevőt.
Az ingatlan tulajdonjoga ugyanis nem önmagában az adásvételi szerződés aláírásával száll át. Az ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez a jogváltozás alapjául szolgáló, tulajdonátruházásra irányuló szerződés mellett az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés is szükséges. A szerződés kötelezettséget keletkeztet a tulajdonjog átruházására, a vevő tulajdonjogát azonban maga az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés hozza létre. A szerződés aláírásától a tulajdonjog bejegyzéséig ezért a feleknek úgy kell összehangolniuk a vételár megfizetését, az ingatlan tehermentesítését és a bejegyzéshez szükséges nyilatkozatok kiadását, hogy egyikük se kerüljön indokolatlanul kiszolgáltatott helyzetbe.
A jelenlegi ingatlan-nyilvántartási rendszer alapját a 2021. évi C. törvény – a továbbiakban: Inytv. – és annak végrehajtási rendelete képezi. Az új szabályozás 2025. január 15-én lépett hatályba, és fokozatosan elektronikus alapokra helyezi az ingatlanügyi eljárásokat. Az átmeneti időszakban a papíralapú és az elektronikus ügyintézés egyes formái párhuzamosan működnek; a jogok és tények bejegyzésére irányuló, kérelemre induló eljárásokban azonban a jogi képviselet főszabály szerint kötelező.
1. Az adásvétel folyamata röviden
Az ingatlan-adásvétel pontos menete az ügylet sajátosságaitól, mindenekelőtt a vételár megfizetésének ütemezésétől függ. A szerződéskötést rendszerint mindkét konstrukcióban megelőzi a finanszírozási keretek meghatározása, az ingatlan jogi helyzetének vizsgálata, szükség szerint műszaki szakember bevonásával az ingatlan műszaki állapotának felmérése, társasházi ingatlan esetén pedig a társasház működésének és pénzügyi helyzetének áttekintése. Ezt követheti a vételi ajánlat vagy vételi szándéknyilatkozat megtétele, majd az adásvételi szerződés előkészítése.
1.1. Egyösszegű vételárfizetés
Egyösszegű vételárfizetés esetén a vevő a teljes vételárat az adásvételi szerződés megkötésekor vagy az ahhoz közvetlenül kapcsolódó időpontban fizeti meg. A szerződés elkészítését, aláírását és ügyvédi ellenjegyzését – illetve közokiratba foglalását – követően az eladó kiadja a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez szükséges engedélyt.
Az adásvételi szerződés, a tulajdonjog-bejegyzési engedély és a vevő tulajdonjogának bejegyzése iránti kérelem ezt követően együttesen benyújtható az ingatlanügyi hatósághoz. Az ingatlan birtokának átruházására a szerződésben meghatározott időpontban és feltételekkel kerül sor, jellemzően a teljes vételár megfizetésével egyidejűleg vagy röviddel azt követően. Az ügylet ingatlan-nyilvántartási szempontból a vevő tulajdonjogának bejegyzésével zárul le.
1.2. Halasztott vételárfizetés
Halasztott vételárfizetés esetén a vevő a vételárat több részletben, a szerződésben meghatározott ütemezés szerint fizeti meg. A szerződéskötéskor rendszerint az első vételárrész – ezen belül adott esetben a foglaló – megfizetésére kerül sor. Az eladó a teljes vételár kiegyenlítéséig fenntartja a tulajdonjogát, a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez szükséges engedélyt pedig az eljáró ügyvéd letétbe veszi.
Az adásvételi szerződést a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése iránti kérelemmel együtt nyújtják be az ingatlanügyi hatósághoz. A további vételárrészletek megfizetését a szerződésben meghatározott feltételek teljesítése előzheti meg, így különösen az ingatlan tehermentesítéséhez szükséges intézkedések megtétele, a szükséges tulajdonszerzési engedély megszerzése vagy hitelfinanszírozás esetén a hitelszerződés megkötése.
A szerződéses feltételek teljesülését követően a vevő megfizeti a fennmaradó vételárat. Ezt követően az ügyvéd kiadja a letétből és benyújtja az eladó tulajdonjog-bejegyzési engedélyét, valamint előterjeszti a vevő tulajdonjogának bejegyzése iránti kérelmet. Az ingatlan birtokának átruházására a szerződésben meghatározott időpontban, rendszerint a teljes vételár megfizetésével összefüggésben kerül sor. A folyamat a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével fejeződik be.
2. Mit kell ellenőrizni a vételi ajánlat előtt?
Az alapvető vizsgálatokat célszerű még azelőtt elvégezni, hogy a vevő előleget, foglalót, „ajánlati biztosítékot” – erről részletesebben később lesz szó – vagy más jelentősebb összeget fizetne.
2.1. A finanszírozás előzetes felmérése
Hitelből történő vásárlásnál érdemes előzetesen tisztázni:
— milyen összegű saját forrás áll rendelkezésre;
— mekkora hitelösszegre lehet várhatóan jogosult a vevő;
— a kiválasztott ingatlan elfogadható-e banki fedezetként;
— milyen támogatás vagy kedvezmény vehető igénybe;
— mennyi időt igényelhet a hitelbírálat és a folyósítás.
Az előzetes hitelbírálat csökkentheti a finanszírozási kockázatot, de nem jelent feltétlen folyósítási kötelezettséget. A bank a végleges döntését rendszerint a konkrét ingatlan, az értékbecslés, az adásvételi szerződés és a hiteligénylő aktuális pénzügyi helyzete alapján hozza meg.
2.2. A tulajdoni lap
A tulajdoni lap az ingatlan jogi helyzetének legfontosabb kiindulópontja. Három részből áll:
— az I. rész tartalmazza az ingatlan alapadatait, így különösen a helyrajzi számot, a címet, a területet, a művelési ágat vagy az ingatlan megnevezését;
— a II. rész tünteti fel a tulajdonosokat, a tulajdoni hányadukat és a tulajdonszerzésük jogcímét;
— a III. rész tartalmazza az ingatlant terhelő vagy ahhoz kapcsolódó jogokat és tényeket, például a haszonélvezeti jogot, a jelzálogjogot, az elidegenítési és terhelési tilalmat, a végrehajtási jogot, az elővásárlási jogot vagy egy per megindításának tényét.
Nem elegendő azonban kizárólag a már bejegyzett jogokat és tényeket áttekinteni. A tulajdoni lapon szereplő széljegyeket – amelyekről részletesebben később lesz szó – is tisztázni kell, mert azok folyamatban lévő ingatlan-nyilvántartási eljárásokra utalnak. Egy széljegy mögött állhat például korábbi adásvétel, jelzálogjog bejegyzése, végrehajtási jog vagy más, a vevő tulajdonszerzését érintő kérelem.
Az ingatlanra bejegyzett jogok és tények ingatlan-nyilvántartási sorrendjét nevezzük rangsornak, az egyes bejegyzések e sorrendben elfoglalt helyét pedig ranghelynek. A rangsort és a ranghelyet a bejegyzések hatályának kezdetére irányadó időpontok határozzák meg. Főszabály szerint ez a bejegyzés iránt benyújtott kérelem, bírósági elrendelés vagy hatósági felhívás iktatásának időpontja.
Ennek anyagi jogi és eljárásjogi jelentősége egyaránt van. Egymással versengő, bejegyzéssel keletkező jogok esetén a korábbi ranghely élvezhet elsőbbséget, az ingatlanügyi hatóság pedig főszabály szerint a rangsorban előrébb álló beadványt bírálja el először. A bejegyzéssel keletkező jog a bejegyzéssel jön létre, de annak hatálya főszabály szerint az iktatás időpontjára nyúlik vissza.
2.3. A nyilvántartott és a tényleges állapot egyezősége
A tulajdoni lap önmagában nem feltétlenül mutatja meg, hogy az ingatlanon található valamennyi épület, az azokkal összefüggő bővítés vagy átalakítás megfelelően szerepel-e az ingatlan-nyilvántartásban, illetve rendelkezik-e a szükséges építésügyi dokumentumokkal.
Családi háznál vagy telekingatlannál ezért célszerű az ingatlan-nyilvántartási térképet is megvizsgálni. Ellenőrizni kell például, hogy:
— a lakóépület, melléképület vagy garázs fel van-e tüntetve;
— történt-e engedély- vagy bejelentésköteles bővítés;
— a tényleges alapterület és rendeltetés megfelel-e a nyilvántartási és hatósági adatoknak;
— rendelkezésre állnak-e a szükséges használatbavételi vagy fennmaradási dokumentumok.
A nyilvántartott és a tényleges állapot eltérése nem minden esetben teszi lehetetlenné az adásvételt, de akadályozhatja a banki finanszírozást, csökkentheti az ingatlan forgalmi értékét, illetve építésügyi vagy ingatlan-nyilvántartási rendezést tehet szükségessé.
2.4. Társasházi dokumentumok és a társasház pénzügyi helyzete
Társasházi lakás vásárlásakor nemcsak magát a lakást, hanem a társasház működését és pénzügyi helyzetét is érdemes megvizsgálni. Jelentősége lehet különösen:
— a társasházi alapító okiratnak;
— a szervezeti-működési szabályzatnak;
— az előző közgyűlések jegyzőkönyveinek és határozatainak;
— a társasház tartalékainak, tartozásainak és hitelállományának;
— a tervezett felújításoknak és rendkívüli befizetéseknek;
— a közös költség összegének és az eladó esetleges tartozásának;
— a lakáshoz tartozó tároló, kert- vagy gépkocsibeálló jogi helyzetének;
— a lakás használatára, így például a rövid távú szálláshely-szolgáltatásra vonatkozó korlátozásoknak.
Különösen fontos tisztázni, hogy egy tároló, parkolóhely vagy kertrész valóban az eladó kizárólagos tulajdonában áll-e, vagy csupán a társasházi közös tulajdon megállapodáson alapuló kizárólagos használata illeti meg.
2.5. Az ingatlan műszaki állapota
Az eljáró ügyvéd vizsgálata elsősorban az ingatlan jogi helyzetére, a rendelkezésre álló okiratokra és az ügylet jogi kockázataira terjed ki. Ez nem helyettesíti az épület műszaki állapotának szakszerű felmérését.
Nagyobb értékű, régebbi vagy láthatóan átalakított ingatlannál ezért indokolt lehet építész, statikus, épületdiagnosztikai szakember vagy más műszaki szakértő bevonása. Különösen érdemes megvizsgálni:
— a nedvesedés és a beázás jeleit;
— a tető és a födém állapotát;
— az elektromos hálózatot;
— a víz- és szennyvízvezetékeket;
— a fűtési és hűtési rendszert;
— a nyílászárókat;
— az esetleges statikai elváltozásokat;
— a korábbi átalakításokat és felújításokat.
Az eladó nyilatkozatai fontosak, de nem helyettesítik a vevőtől az adott helyzetben elvárható körültekintő vizsgálatot.
2.6. Energetikai tanúsítvány és villamosbiztonsági felülvizsgálat
Az eladónak főszabály szerint legkésőbb az adásvételi szerződés megkötésének napjáig be kell mutatnia a vevőnek az energetikai tanúsítványt vagy annak másolatát, és azt legkésőbb a birtokbaadásig át is kell adnia. Egyes épületek és rendeltetések azonban kivételt képezhetnek a tanúsítási kötelezettség alól.
Lakóépületben található lakás villamos berendezésén tulajdonosváltáskor villamosbiztonsági felülvizsgálatot kell végezni, ha nem áll rendelkezésre a tulajdonosváltás időpontjához képest hat évnél nem régebben elvégzett felülvizsgálatot igazoló ellenőrzési dokumentum, vagyis minősítő irat.
Gyakori tévhit, hogy a kérdés kimerül abban, rendelkezésre áll-e egy hat évnél nem régebbi jegyzőkönyv. A dokumentum tartalmát is alaposan át kell tekinteni. Különösen arra kell figyelni, hogy a minősítő irat:
— megfelelőnek minősíti-e a vizsgált villamos berendezést;
— állapít-e meg élet- vagy tűzveszélyes hibát;
— tartalmaz-e azonnal vagy soron kívül kijavítandó hiányosságot;
— meghatároz-e konkrét kijavítási határidőt;
— a teljes villamos hálózatra vagy csak annak meghatározott részére terjed-e ki.
Ha a felülvizsgálat hibát tár fel, az adásvételi szerződésben célszerű egyértelműen rendezni, hogy ki, milyen határidőn belül és milyen módon köteles azt kijavítani, miként kell a kijavítást igazolni, és a hiba elhárítása feltétele-e valamely vételárrész megfizetésének vagy a birtokbaadásnak. A régebbi berendezéseknél feltárt hiányosságok pótlásának határidejét a felülvizsgáló a minősítő iratban is meghatározhatja.
3. Vételi ajánlat, „vételi szándéknyilatkozat” és „ajánlati biztosíték”
Az ingatlanközvetítő vagy az eladó által alkalmazott irat elnevezése önmagában nem dönti el annak joghatását. Egy „vételi szándéknyilatkozatnak” nevezett dokumentum tartalma alapján kötelező erejű vételi ajánlatnak is minősülhet, ha abból egyértelműen kitűnik a szerződéskötési szándék, és az a lényeges szerződési feltételekre is kiterjed.
Különösen körültekintően kell eljárni, ha az irat:
— pontosan meghatározza az ingatlant és a vételárat;
— határidőt szab az ajánlat elfogadására;
— foglaló vagy más pénzösszeg megfizetését írja elő;
— jogkövetkezményt kapcsol ahhoz, ha valamelyik fél utóbb nem köti meg vagy nem teljesíti az adásvételi szerződést;
— nem rendezi megfelelően a hitel elutasításának következményeit;
— széles körű meghatalmazást ad az ingatlanközvetítő részére.
Az „ajánlati biztosíték” nem önálló, törvényben meghatározott jogintézmény. Az átadott összeg jogi sorsát nem az elnevezése, hanem a felek megállapodásának tartalma határozza meg: így különösen az, hogy az összeg foglalónak vagy előlegnek minősül-e.
Mielőtt a vevő ilyen dokumentumot ír alá vagy pénzt fizet, tisztázni kell:
— ki veszi át az összeget;
— milyen jogcímen történik a fizetés;
— az összeg beleszámít-e a vételárba;
— mikor és milyen feltételekkel jár vissza;
— milyen esetben tartható meg;
— mi történik, ha az eladó nem fogadja el az ajánlatot;
— mi történik, ha a vevő nem kapja meg a tervezett finanszírozást;
— az ingatlanközvetítő jogosult-e az összeget átvenni, megőrizni vagy az eladó részére továbbítani.
A vevő számára ezért az a legbiztonságosabb, ha saját jogi képviselőjét már az ajánlattétel előtt bevonja. Az ingatlanközvetítők jogosulatlan pénz- és letétkezelési gyakorlatáról ebben a cikkben olvashat bővebben.
4. Az adásvételi szerződés és az ügyvéd szerepe
Az ingatlan-adásvételi szerződést írásba kell foglalni. A vevő tulajdonjogának bejegyzésére alkalmas okiratnak emellett meg kell felelnie az Inytv. alaki és tartalmi követelményeinek, és – ha nem közokiratba foglalják – ügyvédi vagy kamarai jogtanácsosi ellenjegyzéssel kell rendelkeznie.
Az ügyvédi ellenjegyzés nem puszta alaki formalitás. Az ügyvéd az ellenjegyzéssel egyebek mellett azt tanúsítja, hogy:
— az okirat megfelel a jogszabályoknak;
— annak tartalma megfelel a felek kinyilvánított akaratának;
— a felek azonosítása megtörtént;
— a felek az okiratot előtte írták alá, vagy az azon szereplő aláírást sajátjuknak ismerték el.
Az eljáró ügyvéd feladata rendszerint kiterjed:
— a tulajdoni lap és a kapcsolódó okiratok ellenőrzésére;
— a felek azonosítására és ügyfél-átvilágítására;
— az adásvételi szerződés elkészítésére;
— a fizetési és tehermentesítési folyamat összehangolására;
— a tulajdonjog-bejegyzési engedély ügyvédi letéti kezelésére;
— az ingatlan-nyilvántartási kérelmek benyújtására;
— a vagyonszerzés adóhatóság felé történő bejelentésében való közreműködésre.
Egy megfelelően elkészített szerződésnek egyértelműen rendeznie kell különösen:
— a felek és az ingatlan pontos adatait;
— az átruházott tulajdoni hányadot;
— a vételárat és a fizetési ütemezést;
— az egyes összegek – így különösen a foglaló és az előleg – jogcímét;
— a finanszírozás módját;
— az ingatlan terheinek törlését;
— az eladó tulajdonjog-fenntartását;
— a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog alapítását, bejegyzését és időtartamát;
— a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez szükséges engedély kiadását és felhasználását;
— a birtokbaadás feltételeit;
— az ingatlanban maradó berendezéseket;
— a költségek viselését;
— a késedelem és más szerződésszegések következményeit;
— az elővásárlási joggal kapcsolatos eljárást;
— az eladó szavatossági és egyéb nyilatkozatait.
5. Foglaló vagy előleg?
A foglaló és az előleg közötti különbség az ingatlan-adásvétel egyik legfontosabb kérdése.
5.1. Az előleg
Az előleg olyan összeg, amelyet a vevő a vételárra teljesít, de amelyhez a felek nem kapcsolják a foglaló törvényben meghatározott biztosítéki jogkövetkezményeit.
Ha a szerződés teljesül, az előleg a vételárba beszámít. Ha az ügylet meghiúsul, az előleg – az annak visszatartását megalapozó más jogcím hiányában – visszajár. Ez nem zárja ki, hogy valamelyik fél a szerződésszegés miatt külön kártérítési, kötbér- vagy elszámolási igényt érvényesítsen.
5.2. A foglaló
A foglaló a szerződés teljesítésének megerősítésére szolgál. Egy pénzösszeg csak akkor minősül foglalónak, ha annak biztosítéki rendeltetése a szerződésből egyértelműen kitűnik.
Ha a szerződés teljesül, a foglaló beleszámít a vételárba. Ha a teljesítés:
— olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy amelyért mindkét fél felelős, a foglaló visszajár;
— olyan okból hiúsul meg, amelyért a foglalót adó fél felelős, az adott foglalót elveszíti;
— olyan okból hiúsul meg, amelyért a foglalót kapó fél felelős, a kapott foglaló kétszeresét köteles visszatéríteni.
A foglaló elvesztése vagy kétszeres visszafizetése nem feltétlenül zárja ki a szerződésszegés további jogkövetkezményeinek alkalmazását, az esetleges kötbérbe és kártérítésbe azonban a foglaló összege beszámít.
A jogszabály nem határoz meg kötelező – például tízszázalékos – foglalómértéket. A felek a foglaló összegében szabadon állapodhatnak meg, a túlzott mértékű foglalót azonban a bíróság mérsékelheti.
5.3. Mi történik, ha a bank nem ad hitelt?
A hitel elutasítása önmagában nem jelenti automatikusan azt, hogy a szerződés a vevő felelősségi körén kívül álló okból hiúsult meg. Ha a szerződés nem rendelkezik másként, a teljes vételár előteremtése rendszerint a vevő kötelezettsége.
Hitelből történő vásárlásnál ezért különösen fontos rendezni:
— milyen határidőn belül kell a vevőnek a hitelkérelmet benyújtania;
— milyen együttműködési és tájékoztatási kötelezettségek terhelik a feleket;
— milyen dokumentumokkal kell a vevőnek igazolnia a hitelügyintézés megfelelő megindítását és lefolytatását;
— köteles-e a vevő más forrásból pótolni a hiányzó összeget, ha a bank a kérelmet elutasítja vagy a vártnál kisebb összeget folyósít;
— megilleti-e a vevőt ilyen esetben szerződéses elállási jog;
— ha az elállási jog gyakorolható, milyen feltételekkel tehető meg, és mi lesz a már megfizetett foglaló sorsa.
6. Széljegy, ranghely és bejegyzési engedély
6.1. Mi történik a szerződés benyújtása után?
Az ügyvéd a szerződéskötést követően benyújtja a szükséges kérelmet és okiratokat az ingatlanügyi hatósághoz. A megfelelően benyújtott beadványhoz kapcsolódó eljárás megindulását a tulajdoni lapon széljegy jelzi.
A széljegy még nem jelent bejegyzett tulajdonjogot vagy más bejegyzett jogot. Azt tanúsítja, hogy az ingatlanra vonatkozóan ingatlan-nyilvántartási eljárás indult, és megjelöli a beadvány iktatásának időpontját. Ez az időpont a rangsor és a ranghely meghatározásánál kiemelkedő jelentőségű.
6.2. A tulajdonjog-bejegyzési engedély
A vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez szükség van az eladó bejegyzési engedélyére. Ez az eladó olyan, megfelelő alakiságú nyilatkozata, amelyben feltétlenül és visszavonhatatlanul hozzájárul ahhoz, hogy a vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék, saját tulajdonjogát pedig töröljék.
A bejegyzési engedély szerepelhet az adásvételi szerződésben, vagy készülhet külön okiratban. Ha a vételárat nem fizetik meg teljes egészében a szerződés aláírásakor, az engedélyt rendszerint az ügyvéd veszi letétbe, és csak a szerződésben meghatározott feltételek – jellemzően a teljes vételár megfizetése – teljesülése után használja fel.
Ez egyszerre védi:
— az eladót attól, hogy a vételár teljes megfizetése előtt elveszítse a tulajdonjogát;
— a vevőt attól, hogy a vételár megfizetése után az eladó önkényesen megtagadja a bejegyzéshez szükséges nyilatkozat kiadását.
A vevő arra vonatkozó nyilatkozata, hogy a vételárat megfizette, önmagában nem helyettesíti az eladó tulajdonjog-bejegyzési engedélyét.
7. A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog
Ha a vevő a teljes vételárat nem a szerződéskötéskor fizeti meg, az eladó rendszerint a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntartja a tulajdonjogát. Ilyenkor a vevő javára tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog jegyezhető be.
Ez az intézmény váltotta fel a korábbi szabályozásban ismert, tulajdonjog-bejegyzési kérelem függőben tartását és a tulajdonjog-fenntartással történt eladás tényének feljegyzését.
A vevői jog jelentősége abban áll, hogy:
— az egész ingatlanra, teljes tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára bejegyezhető;
— a vevő későbbi tulajdonjogát a vevői jog ranghelyén kell bejegyezni;
— meghatározott időtartamra fokozott védelmet biztosít a később érkező beadványokkal szemben.
Ha a vevői jogot bejegyezték, az ingatlanügyi hatóság a rangsorban később álló beadványok – így különösen valamely, az ingatlant terhelő jog vagy más személy tulajdonjogának bejegyzésére irányuló kérelem – elintézését a vevő tulajdonjog-bejegyzési kérelmének elbírálásáig, de legfeljebb a vevői jog bejegyzése iránti kérelem benyújtásától számított hat hónapig felfüggeszti.
A hat hónapos időszak tehát nem a vevői jog tényleges bejegyzésének napján, hanem a vevői jog bejegyzése iránti kérelem földhivatali benyújtásakor kezdődik.
Ha a vevő tulajdonjog-bejegyzési kérelme megfelelően beérkezik, tulajdonjogát a vevői jog korábbi ranghelyén kell bejegyezni. Ennek köszönhetően a vevő tulajdonszerzését főszabály szerint nem előzheti meg egy rangsorban később álló, az ingatlant terhelő jog vagy más személy tulajdonjogának bejegyzésére irányuló kérelem.
A hat hónap elteltével a vevői jog nem szűnik meg automatikusan. Ettől kezdve a hatálya a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalom hatályával azonos, a későbbi beadványok elintézésének különleges, hat hónapos felfüggesztése azonban már nem érvényesül.
A határozott időre kikötött vevői jogot a hatóság a meghatározott idő elteltével, a határozatlan időre kikötöttet pedig öt év elteltével hivatalból törli. A törölt vevői jog a felek újabb megállapodása alapján ismételten bejegyezhető.
8. Hitelből történő vásárlás és tehermentesítés
Hitelből finanszírozott ügyletnél az adásvételi szerződésnek nemcsak a felek megállapodását, hanem a finanszírozó bank folyósítási követelményeit is figyelembe kell vennie.
A bank rendszerint meghatározza többek között:
— a folyósítás előfeltételeit;
— az önerő megfizetésének igazolását;
— a vevői jog és a bank jelzálogjogának ranghelyére vonatkozó követelményeket;
— az eladó részére történő fizetés módját;
— azt, hogy az adásvételi szerződés milyen feltételekkel módosítható vagy szüntethető meg.
Jelzáloggal terhelt ingatlan
Ha az eladó ingatlanát hitel és jelzálogjog terheli, a szerződésnek pontosan rendeznie kell:
— a fennálló tartozás összegének és a tehermentesítés feltételeinek igazolását;
— a végtörlesztéshez vagy előtörlesztéshez szükséges bankszámlát és közleményt;
— azt, hogy a vételár megfelelő része közvetlenül az eladó bankjához kerül-e;
— a jelzálogjog és az elidegenítési és terhelési tilalom törléséhez szükséges nyilatkozatok kiadásának feltételeit;
— a törlési engedély kiadásának és földhivatali benyújtásának határidejét.
A tehermentesítés és a vételárfizetés sorrendjét úgy kell kialakítani, hogy az eladó bankja megkapja a követelése kiegyenlítéséhez szükséges összeget, a vevő pedig megfelelő biztosítékot kapjon arra, hogy a fennálló terhek ténylegesen törölhetők lesznek.
9. Elővásárlási jog, haszonélvezet és közös tulajdon
9.1. Elővásárlási jog
Elővásárlási jog alapulhat jogszabályon vagy szerződésen. Osztatlan közös tulajdon esetén például a tulajdonostársakat főszabály szerint elővásárlási jog illeti meg, ha valamelyik tulajdonostárs a saját tulajdoni hányadát harmadik személy részére kívánja eladni.
Ha az eladó harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, az ajánlatot annak elfogadása előtt teljes terjedelmében közölnie kell az elővásárlásra jogosulttal. Nem terheli ez a kötelezettség, ha a közlés a jogosult tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna (ugyanakkor ezen gyakorlat csak szűk körben, meghatározott feltételek fennállása alkalmazandó).
Az ajánlat közlése az eladó által tett eladási ajánlatnak minősül. Ha az elővásárlásra jogosult az ajánlatot határidőn belül, teljes terjedelmében elfogadja, az adásvételi szerződés az ajánlatban meghatározott feltételekkel az eladó és az elővásárlásra jogosult között jön létre.
Az elővásárlási jog megsértésével kötött szerződés nem semmis, hanem az elővásárlásra jogosulttal szemben hatálytalan. Ez relatív hatálytalanságot jelent: a szerződés a felek között fennáll, az elővásárlásra jogosult azonban bíróság előtt kérheti annak megállapítását, hogy a szerződés vele szemben hatálytalan, és azonos tartalommal közte és az eladó között jött létre.
A hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított harminc napon belül érvényesítheti. Ennek feltétele, hogy az igényérvényesítéssel egyidejűleg az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tegyen, és igazolja teljesítőképességét. A szerződéskötéstől számított három év elteltével az igény már nem érvényesíthető.
Ezért már az adásvételi szerződés előkészítésekor tisztázni kell:
— kit illet meg elővásárlási jog;
— pontosan milyen ajánlatot kell vele közölni;
— milyen módon és címre kell a közlést teljesíteni;
— mennyi idő áll rendelkezésére a nyilatkozattételre;
— milyen okiratokkal igazolható a közlés, a lemondás vagy az, hogy a közlés rendkívüli nehézséggel járna.
9.2. Haszonélvezeti jog
A haszonélvező jogosult az ingatlant birtokában tartani, használni és hasznait szedni. A tulajdonos ezeket a jogokat csak annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező nem él velük.
A haszonélvezettel terhelt ingatlan eladható, de az adásvétel önmagában nem szünteti meg a haszonélvezeti jogot. Ha a vevő tehermentes tulajdont kíván szerezni, gondoskodni kell a haszonélvezet törléséről, amihez főszabály szerint a jogosult megfelelő alakiságú törlési engedélye szükséges.
Nem elegendő tehát pusztán az eladóval megállapodni. A haszonélvező közreműködését, az esetleges ellenértéket és a törlési engedély kiadásának feltételeit is rendezni kell.
9.3. Osztatlan közös tulajdon
Osztatlan közös tulajdon esetén a vevő nem egy fizikailag elkülönített lakóegység, hanem az egész ingatlan meghatározott eszmei tulajdoni hányadának tulajdonjogát szerzi meg.
A tényleges használat rendjét rendszerint használati megosztási megállapodás rendezi. Ennek célszerű térképi vagy alaprajzi mellékletet is tartalmaznia, és valamennyi érintett tulajdonostársnak alá kell írnia.
A szerződéskötés előtt meg kell vizsgálni:
— mely helyiségek és területrészek tartoznak a megvásárolni kívánt tulajdoni hányad kizárólagos használatába;
— hogyan történik a közös területek használata;
— külön mérhetők-e a közművek;
— szabályozott-e a fenntartási és felújítási költségek viselése;
— összhangban van-e a használati rend a tényleges állapottal;
— megfelel-e a megállapodás a finanszírozó bank követelményeinek.
Az új ingatlan-nyilvántartási szabályozás a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzését is lehetővé teszi, ha annak jogszabályi feltételei fennállnak. A közös tulajdon használatára vonatkozó jog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok között szerepel.
Összegzés
Az ingatlan-adásvétel biztonsága nem kizárólag a szerződés aláírásán múlik. A vevőnek már az ajánlattétel előtt tisztában kell lennie az ingatlan jogi és műszaki helyzetével, a társasház pénzügyi állapotával, a finanszírozás feltételeivel, valamint azzal, hogy milyen terhek, elővásárlási vagy használati jogok érintik az ingatlant.
A szerződésnek ezt követően nemcsak a vételárat és a fizetési határidőket kell rögzítenie. Össze kell hangolnia:
— a vételár megfizetését;
— az ingatlan tehermentesítését;
— az eladó tulajdonjogának fenntartását;
— a vevői jog bejegyzését;
— a tulajdonjog-bejegyzési engedély letéti kezelését;
— a banki finanszírozás feltételeit;
— az elővásárlási jogosultakkal kapcsolatos eljárást;
— a késedelem és a szerződés meghiúsulásának következményeit.
A legtöbb későbbi jogvita nem abból ered, hogy valamelyik fél eleve rosszhiszeműen járt el, hanem abból, hogy egy lényeges kérdést nem tisztáztak előre, vagy a pénzmozgásokat és a jogi biztosítékokat nem megfelelő sorrendben alakították ki. A jogi képviselő szerepe ezért nem merül ki az okirat elkészítésében és ellenjegyzésében: az egész ügyleti folyamatot úgy kell felépítenie, hogy a felek kötelezettségei, jogai és kockázatai egyaránt átláthatók legyenek.
Miről lesz szó a következő részben?
A cikksorozat második részében a vételár megfizetését követő gyakorlati és pénzügyi kérdéseket tekintjük át, így különösen:
— az ingatlan birtokbaadását és a birtokbaadási jegyzőkönyvet;
— a mérőóraállások rögzítését és a közművek átírását;
— a tulajdonjog-bejegyzési eljárás lezárását;
— az ingatlan hibáit és a kellékszavatossági igényeket;
— a vevőt terhelő visszterhes vagyonátruházási illetéket;
— az eladó esetleges személyijövedelemadó-kötelezettségét;
— az ügylet további hatósági, ügyvédi, banki és szakértői költségeit;
— valamint a birtokbaadás és az ügylet lezárása előtti legfontosabb ellenőrzési pontokat.
