A Ptk. 6:7. § (4) bekezdésének helyes értelmezése a pénzintézetek adásvételi szerződéseket érintő okirat-felülvizsgálati gyakorlatában
I. A probléma felvetése
Az ingatlan-adásvételi szerződések gyakorlatában rendszeresen előfordul, hogy a szerződő felek egyike nem érti azt a nyelvet, amelyen az okirat készült, vagy olvasni nem tud. Ilyenkor a szerződést szerkesztő és ellenjegyző ügyvéd — a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:7. § (4) bekezdésének megfelelően — az okiratban rögzíti, hogy annak tartalmát, mint hitelesítő személy a nyilatkozó félnek megmagyarázta. A bankhitellel finanszírozott ügyletekben azonban egyes pénzintézetek az adásvételi szerződés okirati felülvizsgálata során rendszerint arra hivatkoznak, hogy az ellenjegyző ügyvéd nem minősül a törvény szerinti „hitelesítő személynek”, és ezen az alapon a szerződést alakilag hiányosnak ítélik, a folyósítást pedig két ügyleti tanú aláírásának pótlásához vagy közokirati formához kötik.
Ez az álláspont — amint azt az alábbiakban a jogszabályi környezet, a jogtörténeti előzmények, a kommentárirodalom és mindenekelőtt a bírói gyakorlat alapján kifejtem — téves. Az ellenjegyző ügyvéd a Ptk. 6:7. § (4) bekezdése és a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) 325. § (2) bekezdése alkalmazásában hitelesítő személynek minősül, így az okiratban vagy az ellenjegyzésben rögzített magyarázati záradék a törvényi követelményt maradéktalanul teljesíti.
II. A jogszabályi keret és a szabály eredete
A Ptk. 6:7. § (4) bekezdésének első mondata szerint az írni nem tudó vagy nem képes személy írásbeli jognyilatkozata akkor érvényes, ha azt közokirat vagy olyan teljes bizonyító erejű magánokirat tartalmazza, amelyen a nyilatkozó fél aláírását vagy kézjegyét bíróság vagy közjegyző hitelesíti, vagy amelyen ügyvéd ellenjegyzéssel vagy két tanú aláírással igazolja az aláírás sajátkezűségét, illetve annak sajátként való elismerését. A második mondat szerint az olvasni nem tudó, továbbá az okirat nyelvét nem értő személy esetén az érvényesség további feltétele, hogy „magából az okiratból kitűnjön, hogy annak tartalmát a tanúk egyike vagy a hitelesítő személy a nyilatkozó félnek megmagyarázta” (Ptk. 6:7. § (4) bekezdés). Az (5) bekezdés értelmében az ezen alapuló érvénytelenségre csak a nyilatkozattevő személy érdekében lehet hivatkozni.
A „hitelesítő személy” fordulat nem a Ptk. újítása. A szabály több mint egy évszázados perjogi eredetű: a polgári perrendtartásról szóló 1911. évi I. törvénycikk 317. §-a már úgy rendelkezett, hogy ha a kiállító olvasni nem tud vagy az okirat nyelvét nem érti, szükséges, hogy „a jelenlevő tanuk vagy a hitelesitő személy az okirat tartalmát a kiállitónak az általa értett nyelven megmagyarázzák”, és ennek megtörténtét az okiraton, illetve a hitelesítési záradékban tanúsítsák. A fordulatot lényegében változatlan tartalommal vette át az 1952. évi III. törvény (régi Pp.) 196. § (3) bekezdése, majd a hatályos Pp. 325. § (2) bekezdése. A Ptk. kodifikációja során a jogalkotó ezt a perjogi bizonyítóerő-szabályt emelte anyagi jogi érvényességi feltétellé; ezt a Kúria is megerősítette, rámutatva, hogy az új anyagi jogi szabályozás a törvényjavaslat indokolása szerint a régi Pp. szabályozását követte az érvényességi követelmény kimondásával (Kúria Gfv.I.30.064/2024/5., [42] bekezdés).
A fogalom értelmezéséhez döntő jelentőségű, hogy 1911-ben — és még 1952-ben is — a magánokirat teljes bizonyító erejét megalapozó „hitelesítő” közreműködők köre zártabb volt: a bírói és a közjegyzői aláírás-hitelesítés, valamint a két ügyleti tanú. Az ügyvédi ellenjegyzés ekkor még nem szerepelt a teljes bizonyító erőt keletkeztető tényállások között; azt az 1997. évi LXXII. törvény 15. §-a iktatta be a régi Pp. 196. § (1) bekezdésének e) pontjaként, amely szerint az „ügyvéd (jogtanácsos) az általa készített okirat szabályszerű ellenjegyzésével bizonyítja, hogy a kiállító a nem általa írt okiratot előtte írta alá, vagy aláírását előtte saját kezű aláírásának ismerte el” (1997. évi LXXII. törvény 15. §). A hatályos Pp. 325. § (1) bekezdés e) pontja tartalmilag azonos szabályt tartalmaz. A „hitelesítő személy” fogalma tehát nem egy statikusan a közjegyzőre szűkített kategória, hanem gyűjtőfogalom: mindazokat jelöli, akiknek a törvényben meghatározott hitelesítő jellegű közreműködése — a tanúkon kívül — a magánokiratot teljes bizonyító erővel ruházza fel. E körbe 1997 óta az ellenjegyző ügyvéd is beletartozik.
III. Az ügyvédi ellenjegyzés hitelesítő jellege
Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Üttv.) 43–44. §-a az okirati ellenjegyzést önálló, közbizalmi jellegű tanúsító tevékenységként szabályozza. Az Üttv. 44. § (1) bekezdése alapján az ellenjegyzéssel az ügyvéd egyebek mellett azt tanúsítja, hogy az okirat a jogszabályoknak és a felek kinyilvánított akaratának megfelel, az okiratban megjelölt felek az azonosításukat követően az okiratot előtte írták alá, vagy az okiraton szereplő aláírást előtte a sajátjukénak ismerték el. Az Üttv. nagykommentárja szerint az okirat ellenjegyzése „az ügyvédi tevékenység hagyományos részét képező okiratszerkesztéshez kapcsolódó olyan hiteleshelyi jellegű tevékenység, amely a megszerkesztett okirat magas fokú okiratbiztonságát garantálja” (Bánáti–Baranyi (szerk.): Nagykommentár az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvényhez, az Üttv. 43. §-ához fűzött magyarázat). A kommentár az ellenjegyzés történeti fejlődését bemutatva külön is kiemeli, hogy az 1990-es évek jogszabályváltozásai — mindenekelőtt az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés ellenjegyzett magánokirathoz kötése — az ügyvédség közbizalmi funkciójának „a hiteleshelyi típusú tevékenységekkel való bővülését” hozták magukkal.
Nem csupán az ügyvédi hivatásrendi irodalom, hanem a perjogi kommentárirodalom is kifejezetten hitelesítésként kezeli az ellenjegyzést. A Pp. 325. §-ához fűzött kompakt kommentár az aláírás bírói és közjegyzői hitelesítésével egy sorban, azzal párhuzamba állítva tárgyalja „a Pp. 325. § (1) bekezdés e) pont szerinti, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos általi hitelesítés” esetét, megjegyezve, hogy ilyenkor a hitelesítés magánokirati formában történik, az ügyvéd pedig — mivel csak az általa készített okiratot jegyezheti ellen — az okirat tartalmáért is felelősséggel tartozik (Völcsey (szerk.): Kompakt kommentár a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvényhez, a Pp. 325. §-ához fűzött magyarázat, c) pont). Az ellenjegyzés e tartalmi többlete — az azonosítási kötelezettség, a jogszerűségi és akarategyezőségi tanúsítás, a fegyelmi és kártérítési felelősség — a garanciális funkció szempontjából nemhogy elmarad a tanúk közreműködésétől, hanem meg is haladja azt.
Külön kiemelést érdemel az Üttv. nagykommentárjának az a része, amely kifejezetten a Ptk. 6:7. § (4) bekezdésével foglalkozik. Eszerint az ügyvédi ellenjegyzés a sajátkezűséget önmagában tanúsítja, így az „az ellenjegyzés a szövegében erre való külön utalás nélkül is megfelel a Ptk. 6:7. § (4) bekezdése által megkövetelt igazolásnak” (Bánáti–Baranyi (szerk.): i. m., az Üttv. 43. §-ához fűzött magyarázat, 14. pont). Az olvasni nem tudó, illetve az okirat nyelvét nem értő fél esetére a kommentár egyértelmű eligazítást ad: „ha az ellenjegyzett okiraton tanúk nem szerepelnek, az ellenjegyzőnek vagy az ellenjegyzés valamely mozzanata során helyette eljáró személynek kell megmagyaráznia az okirat tartalmát az ilyen félnek vagy képviselőjének” (uo.), a megmagyarázás megtörténte pedig akár az okirat főszövegében, akár az ellenjegyzés szövegében rögzíthető. A kommentár tehát az ellenjegyző ügyvédet magát tekinti annak a személynek, akinek a megmagyarázást teljesítenie kell — vagyis hitelesítő személynek.
Hangsúlyozandó, hogy az ellenjegyzés mellett ügyleti tanúk alkalmazása nem törvényi követelmény. A Ptk. 6:7. § (4) bekezdése az aláírás sajátkezűségét igazoló alakzatokat vagylagosan sorolja fel: az okirat érvényes, ha azon a nyilatkozó fél aláírását bíróság vagy közjegyző hitelesíti, „vagy amelyen ügyvéd ellenjegyzéssel vagy két tanú aláírással igazolja” a sajátkezűséget. A törvény tehát az ügyvédi ellenjegyzést és a két tanú előtti aláírást nem egymásra halmozandó, hanem egymást helyettesítő alakzatként állítja fel; a köztük lévő kapcsolat kizáró „vagy”, nem pedig kötő „és”. Ugyanez a szerkezet tükröződik a Pp. 325. § (1) bekezdésében is, ahol a két tanús aláírás [b) pont] és az ügyvédi ellenjegyzés [e) pont] külön, egymással egyenrangú, önállóan teljes bizonyító erőt keletkeztető tényállás. Vagylagos végül a megmagyarázási feltétel is: azt „a tanúk egyike vagy a hitelesítő személy” teljesítheti. Ellenjegyzett okiraton ezért — amelyen az idézett kommentár szerint tipikusan tanúk sem szerepelnek — a magyarázatot maga az ellenjegyző ügyvéd mint hitelesítő személy adja meg; az ellenjegyzés mellé rendelt párhuzamos tanúzás sem a teljes bizonyító erőnek, sem a nyelvet nem értő fél esetében megkívánt megmagyarázási feltételnek nem törvényi kelléke.
IV. A bírói gyakorlat
A bírói gyakorlat a kérdést — noha kifejezett elvi éllel megfogalmazott tétel formájában ritkán — következetesen az itt képviselt állásponton dönti el.
A legvilágosabb iránymutatást az EBH2001. 431. számú elvi határozat adja. Az elvi tétel szerint a teljes bizonyító erejű magánokirat érvényességi kelléke, hogy az írástudatlan félnek a szerződés feltételeit „a felektől független, az ügylet megkötésében érdektelen személy, a tanúk egyike vagy a hitelesítő személy” magyarázza el. Az adott ügyben a szerződést az egyik szerződő fél, a vevő olvasta fel az írástudatlan eladóknak, ami a követelménynek nem felelt meg. A Legfelsőbb Bíróság ugyanakkor — a felülvizsgálati kérelemben hivatkozott párhuzamos ügytől való elhatárolás körében — kifejezetten rögzítette, hogy abban az ügyben „a szerződés tartalmát az okiratot szerkesztő ügyvéd magyarázta el a feleknek, ekként az okirat megfelelt a Pp. 196. §-ának (1) és (3) bekezdésben megkívánt együttes feltételeknek” (EBH2001. 431., Legf. Bír. Pfv. IX. 22.404/2000/3.). A Legfelsőbb Bíróság tehát az okiratszerkesztő ügyvéd magyarázatát a törvényi feltételt teljesítő közreműködésként ismerte el; a döntő szempont nem a közjegyzői minőség, hanem a felektől való függetlenség és az ügyleti érdektelenség.
Ugyanezt az értelmezést tükrözi a Legfelsőbb Bíróság Pfv.VI.21.819/2009/3. számú ítélete. Az ügyben az olvasásra képtelen haszonélvező által is aláírt, ügyvéd által készített és ellenjegyzett vételi jogot engedő szerződés 16. pontja azt tartalmazta, hogy a szerződés tartalmát az eljáró ügyvéd a feleknek megmagyarázta. A másodfokú bíróság az okirat teljes bizonyító erejét az ellenjegyző ügyvéd ügyleti érdekeltsége (az egyik szerződő féllel fennálló házassága) miatt vitatta el — tehát nem azért, mert az ügyvéd ne lehetne hitelesítő személy, hanem mert a konkrét ügyvéd nem volt érdektelen. A Legfelsőbb Bíróság ehhez képest még tovább ment: kimondta, hogy a vételi jogot engedélyező szerződés teljes bizonyító erejű magánokiratnak minősül, és a jogvitát az ellenbizonyítás síkján — annak vizsgálatával, hogy a megmagyarázás a valóságban, a lemondó nyilatkozatra is kiterjedően megtörtént-e — döntötte el. Az ítélet hallgatólagos, de egyértelmű előfeltevése, hogy az ellenjegyző ügyvédnek az okiratban rögzített magyarázata a Pp. 196. § (3) bekezdése szerinti követelményt formailag teljesíti.
A kérdéssel a hatályos Ptk. alkalmazásában is foglalkozott a Zalaegerszegi Törvényszék 1.G.40.094/2020/19. számú ítélete. Az ügyben a magyar nyelvet nem értő ügyvezető által képviselt vevő kötött ügyvéd által ellenjegyzett, magyar nyelvű ingatlan-adásvételi szerződést, tanúk alkalmazása nélkül. A törvényszék a Ptk. 6:7. § (4) bekezdését értelmezve kimondta: mivel a szerződést ügyvéd ellenjegyezte, „az okiratot ellenjegyző ügyvéd tekintendő hitelesítőnek”, ezért az okiratnak az érvényesség érdekében — tanúk hiányában — azt kellett volna tartalmaznia, hogy az ellenjegyző ügyvéd mint hitelesítő személy a vevő ügyvezetője részére az okirat tartalmát megmagyarázta (1.G.40.094/2020/19., [25] bekezdés). A bíróság tehát nem azért állapította meg a szerződés alaki érvénytelenségét, mert az ügyvéd ne lehetne hitelesítő személy, hanem éppen abból az előfeltevésből kiindulva, hogy az ellenjegyző ügyvéd a hitelesítő személy, akinek a magyarázatát az okiratnak tanúsítania kellett volna — ez azonban az adott szerződésből hiányzott, és e szigorú alakisági követelményt a bíróság szerint nem elégítette ki annak rögzítése, hogy a felek a szerződést anyanyelvükön közösen értelmezték, és az orosz fordítás a rendelkezésükre állt. A Pécsi Ítélőtábla a Gf.V.40.025/2021/4. számú ítéletében az elsőfokú bíróság érdemi döntésével és jogi indokaival egyetértett, rögzítve, hogy nem annak van jelentősége, hogy a jognyilatkozatot tevő ismeri-e a szerződés tartalmát, hanem annak, hogy a szerződés a Ptk. 6:7. § (4) bekezdése szerinti alaki feltételnek megfelel-e (Gf.V.40.025/2021/4., [15] bekezdés). E döntések a cikk tézisét a lehető legközvetlenebb módon igazolják: a bírói gyakorlat az ellenjegyző ügyvédet nevesíti hitelesítő személyként.
V. A pénzintézeti álláspont cáfolata
A banki érvelés — amely szerint hitelesítő személy kizárólag a közjegyző (esetleg a bíró) lehet — a fentiek fényében több okból is tarthatatlan.
Először: a nyelvtani és rendszertani értelmezéssel ellentétes. A Ptk. 6:7. § (4) bekezdésének első mondata három egyenrangú magánokirati alakzatot nevesít: a bírói vagy közjegyzői aláírás-hitelesítést, az ügyvédi ellenjegyzést és a két tanú előtti aláírást. A második mondat „a tanúk egyike vagy a hitelesítő személy” fordulata e három alakzathoz igazodik: tanús okiratnál a tanúk egyike, a hitelesítő közreműködéssel készült okiratnál — ideértve az ellenjegyzett okiratot — az adott hitelesítő közreműködő ad magyarázatot. A megszorító értelmezés oda vezetne, hogy az első mondatban kifejezetten megengedett ellenjegyzett okirati forma a második mondat feltételét önmagában soha nem teljesíthetné, ami a jogalkotó akaratával nyilvánvalóan ellentétes, értelmetlen eredmény. Az Alaptörvény 28. cikke szerinti — a Kúria által a Ptk. 6:7. § (4) bekezdésének értelmezése körében is felhívott (Kúria Gfv.VII.30.404/2022/6.) — cél szerinti értelmezés ugyanezt támasztja alá: a szabály célja, hogy a kiszolgáltatott helyzetben lévő fél a szerződés tartalmát egy tőle és a másik féltől független, érdektelen, felelősséggel tartozó személytől ismerhesse meg. E célnak az ellenjegyző ügyvéd maradéktalanul megfelel.
Másodszor: a banki álláspont az ellenjegyzés jogi természetét téveszti szem elől. Az ellenjegyzés a Pp. 325. § (1) bekezdés e) pontja szerinti, teljes bizonyító erőt keletkeztető hitelesítő aktus, amelyet a perjogi kommentárirodalom kifejezetten „ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos általi hitelesítésként” tárgyal, az Üttv. kommentárja pedig hiteleshelyi jellegű tevékenységnek minősít. Az ellenjegyző ügyvéd a tanúknál lényegesen szigorúbb követelmények — azonosítási kötelezettség, jogszerűségi tanúsítás, kamarai felügyelet, fegyelmi és kártérítési felelősség — mellett működik közre. A banki értelmezés ezért az a minori ad maius logikai-jogértelmezési elvébe ütközik: ha a törvénynek megfelel a kevesebb garanciát nyújtó ügyleti tanú magyarázata — akivel szemben a jog sem szakképzettségi, sem felelősségi többletkövetelményt nem támaszt —, akkor a többre, a szigorúbb feltételek mellett, fokozott felelősséggel eljáró ellenjegyző ügyvéd magyarázatára ez szükségképpen, még inkább igaz. Nincs olyan értelmezési szempont, amely e következtetés megfordítását igazolhatná.
Harmadszor: a bírói gyakorlat a kérdést eldöntötte. Az EBH2001. 431. számú elvi határozat az okiratszerkesztő ügyvéd magyarázatát a törvényi feltételeket teljesítőként ismerte el; a Pfv.VI.21.819/2009/3. számú ítélet az „eljáró ügyvéd megmagyarázta” záradékot tartalmazó ellenjegyzett okiratot teljes bizonyító erejű magánokiratnak minősítette; a Zalaegerszegi Törvényszék 1.G.40.094/2020/19. számú — a Pécsi Ítélőtábla Gf.V.40.025/2021/4. számú ítéletével helybenhagyott — ítélete pedig a hatályos Ptk. alkalmazásában kifejezetten kimondta, hogy tanúk hiányában az okiratot ellenjegyző ügyvéd tekintendő hitelesítőnek. A magyarázó személlyel szemben a gyakorlat által támasztott egyetlen többletkövetelmény a felektől való függetlenség és az ügyleti érdektelenség, amelynek a szabályszerűen eljáró ellenjegyző ügyvéd — az összeférhetetlenségi szabályok folytán — fogalmilag megfelel.
VI. Következtetések
Az ellenjegyző ügyvéd a Ptk. 6:7. § (4) bekezdése és a Pp. 325. § (2) bekezdése alkalmazásában hitelesítő személy. Ez következik a „hitelesítő személy” fogalmának az 1911. évi I. törvénycikk 317. §-áig visszanyúló, a hitelesítő közreműködők mindenkori köréhez igazodó tartalmából, az ügyvédi ellenjegyzésnek az 1997. évi LXXII. törvénnyel a teljes bizonyító erőt keletkeztető tényállások közé emeléséből, az Üttv. 43–44. §-ának az ellenjegyzést közbizalmi, hiteleshelyi jellegű tanúsításként szabályozó rendelkezéseiből, a kommentárirodalom egybehangzó álláspontjából, valamint a bírói gyakorlatból, amely a Legfelsőbb Bíróság elvi határozatától a hatályos Ptk. alapján hozott, az ellenjegyző ügyvédet hitelesítőként kifejezetten nevesítő ítéletekig egységes. Az a pénzintézeti gyakorlat, amely az ellenjegyző ügyvéd által az okiratban rögzített magyarázati záradékot alaki hiányosságként kezeli, jogszabályi alapot nélkülöz, és indokolatlanul terheli többletköltséggel — közjegyzői eljárással vagy szükségtelen tanúalkalmazással — a feleket.
A hatályos Ptk. alatti szigorúbb jogkövetkezmény ugyanakkor az okiratszerkesztői gondosság jelentőségét felértékeli: a Kúria közzétett gyakorlata szerint a Ptk. 6:7. § (4) bekezdésében nevesített alaki feltételek megsértése immár a szerződés érvénytelenségét eredményezi, és a megmagyarázás követelményét az olyan általános fordulat, mint hogy a felek az okiratot „elolvasás és értelmezés után” írták alá, nem pótolja (Kúria Pfv.VI.20.113/2021/6., Gfv.VII.30.404/2022/6.); ugyanígy elégtelen annak rögzítése, hogy a felek a szerződést anyanyelvükön közösen értelmezték (Zalaegerszegi Törvényszék 1.G.40.094/2020/19.). A gyakorlat számára ezért az a következtetés adódik, hogy az érintett fél esetén a záradék az okirat főszövegében vagy az ellenjegyzésben kifejezetten, a törvény szóhasználatához igazodva rögzítse: az okirat tartalmát az ellenjegyző ügyvéd mint hitelesítő személy a nyilatkozó félnek — szükség szerint az általa értett nyelven — megmagyarázta. Az így szerkesztett okirat mind az anyagi jogi érvényesség, mind a teljes bizonyító erő követelményének megfelel; annak banki elutasítására jogszerű indok nincs.
Felhasznált források: 2013. évi V. törvény 6:7. §; 2016. évi CXXX. törvény 325–326. §; 1952. évi III. törvény 196. §; 1911. évi I. törvénycikk 317. §; 1997. évi LXXII. törvény 15. §; 2017. évi LXXVIII. törvény 43–44. §; Vékás–Gárdos (szerk.): Nagykommentár a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényhez (Ptk. 6:7. §); Bánáti–Baranyi (szerk.): Nagykommentár az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvényhez (Üttv. 43–44. §); Wopera (szerk.): Nagykommentár a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvényhez (Pp. 325. §); Völcsey (szerk.): Kompakt kommentár a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvényhez (Pp. 325. §); Kiss–Németh (szerk.): Nagykommentár a Polgári Perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvényhez (Pp. 196. §); EBH2001. 431.; BH1992. 241.; Legfelsőbb Bíróság Pfv.VI.21.819/2009/3.; Legfelsőbb Bíróság Pfv.VI.21.817/2008.; Kúria Pfv.VI.20.113/2021/6.; Kúria Gfv.VII.30.404/2022/6.; Kúria Gfv.I.30.064/2024/5.; Zalaegerszegi Törvényszék 1.G.40.094/2020/19.; Pécsi Ítélőtábla Gf.V.40.025/2021/4.
