Bevezetés: a legnagyobb ügylet – a legkisebb garanciákkal
A legtöbb ember életének legnagyobb értékű jogügylete egy ingatlan adásvétele. Paradox módon éppen ennek az ügyletnek az „előszobájában” – az ingatlanközvetítés piacán – találkozik a fogyasztó a legkevesebb intézményes garanciával. Az ingatlanközvetítés nem teljesen szabályozatlan terület – hatósági nyilvántartásba vételhez és szakképesítéshez kötött tevékenység –, a belépési küszöbön túl azonban hiányzik mögüle mindaz az intézményi garanciarendszer, amely a hasonló bizalmi pozíciójú hivatásokat övezi. Aki például ügyvédhez fordul, annak mögötte áll egy köztestületi kamara, kötelező felelősségbiztosítás, etikai szabályzat, fegyelmi rendszer és a letétkezelés törvényben rögzített, ellenőrzött rendje. Aki ingatlanközvetítővel szerződik, az mindezek közül – jelenleg – lényegében semmire sem számíthat.
A probléma rendszerszintű, és három, egymástól jól elkülöníthető, ugyanakkor több ponton összefüggő rétegre bontható. Az első a tisztességtelen általános szerződési feltételek tömeges alkalmazása. E körben a bíróságok az ügyészi közérdekű keresetek alapján indult, több esetben a Kúriát is megjárt perekben több országos franchise-hálózattal szemben hoztak marasztaló ítéletet. A második, ettől elkülönülő probléma a vevői pénzek kezelése. Az ingatlanközvetítők által alkalmazott vételi ajánlati blanketták rendszerint előírják, hogy a vevő az ajánlat megtételekor valamely pénzösszeget adjon át az ingatlanközvetítő részére, jóllehet annak letétként történő átvétele és kezelése nem tartozik az ingatlanközvetítő által jogszerűen végezhető tevékenységek körébe. A jogbizonytalanságot tovább fokozza, hogy az így átadott pénzösszeg nem kapcsolható a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) által szabályozott foglalóhoz vagy más nevesített biztosítéki jogintézményhez. Az „ajánlati biztosíték” az ingatlanközvetítői gyakorlat által létrehozott, törvényi háttérrel és kiforrott jogi tartalommal nem rendelkező konstrukció, amelynek rendeltetése, joghatásai, valamint megtartásának és visszafizetésének feltételei ezért eleve bizonytalanok. A harmadik jelenség az ingatlanközvetítői tevékenység határainak elmosódása. A közvetítők a gyakorlatban sok esetben már nem csupán az eladó és a leendő vevő kapcsolatfelvételét segítik elő, illetve az ügylet létrejöttét mozdítják elő, hanem előre elkészített okirati mintákat bocsátanak a felek rendelkezésére, azok tartalmát az adott ügylethez igazítják, a felek jognyilatkozatait megszövegezik, és az alkalmazott kikötések jogi jelentőségéről, következményeiről is tájékoztatást adnak. Ezzel olyan tevékenységek körébe lépnek át, amelyek már nem pusztán kereskedelmi vagy közvetítői jellegűek, hanem okiratszerkesztési és jogi tanácsadási elemeket hordoznak. Az alábbiakban e három problémakört vesszük sorra, a hatályos jogszabályok és a közzétett bírói gyakorlat tükrében.
1. Mit vállal valójában a közvetítő? Gondos ténykedés vagy tényleges eredmény?
Kiindulópontként érdemes tisztázni, mire is szerződik a megbízó. A Ptk. 6:288. §-a szerint a közvetítői szerződés alapján a közvetítő a megbízója és harmadik személy közötti szerződés megkötésének elősegítésére irányuló tevékenység folytatására, a megbízó pedig díj fizetésére köteles.
E törvényi meghatározás önmagában még úgynevezett gondossági kötelem fennállására utal. Gondossági kötelem esetén a kötelezett akkor teljesít szerződésszerűen, ha az adott helyzetben általában elvárható gondossággal jár el, függetlenül attól, hogy tevékenysége végül elvezet-e a kívánt eredményhez. A gyakorlatban rendszerint alkalmazott, úgynevezett jutalékos díjazás azonban alapvetően megváltoztatja a jogviszony természetét. A bírói gyakorlat évtizedek óta következetes abban, hogy ha a közvetítő a díját jutalék – vagyis a vételár százalékában meghatározott „sikerdíj” – formájában köti ki, a jogviszony eredménykötelmi jelleget ölt: a közvetítő a jutalékra csak akkor válik jogosulttá, ha az adásvételi (bérleti) szerződés az ő közvetítői tevékenysége eredményeként, azzal okozati összefüggésben jön létre (BDT2003. 832., BDT2009. 2083., BH1992. 414., BH1997. 302.; ugyanígy a 3/4/2022. választottbírósági ítélet).
Másként fogalmazva: a gyakorlatban legtöbbször alkalmazott jutalékos díjazás esetén a közvetítő díjigényét nem önmagában az alapozza meg, hogy tevékenységét az adott helyzetben általában elvárható gondossággal végezte. A puszta „gondos ténykedés” nem elegendő: a jutalékra való jogosultsághoz az is szükséges, hogy az adásvételi vagy bérleti szerződés a közvetítő tevékenységének eredményeként, azzal okozati összefüggésben jöjjön létre. Ha ez az okozati kapcsolat hiányzik, a közvetítőt akkor sem illeti meg jutalék, ha egyébként gondosan járt el.
Az okozati összefüggés követelménye szükségképpen felveti annak kérdését is, hogy vita esetén melyik felet terheli annak bizonyítása, hogy az ügylet a közvetítő tevékenységének eredményeként jött létre. E tekintetben a bírói gyakorlat a bizonyítási teher megoszlását is kimunkálta. Ha az értékesítésre a közvetítői szerződés hatálya alatt kerül sor, vélelem szól amellett, hogy az a közvetítő tevékenységének eredménye; ennek ellenkezőjét a megbízónak kell bizonyítania. Ha viszont az értékesítésre a szerződés megszűnését követően kerül sor, ez a vélelem már nem érvényesül: ilyenkor a közvetítőt terheli annak bizonyítása, hogy az ügylet az ő korábbi tevékenységére vezethető vissza (BDT2009. 2083.).
A gyakorlatban alkalmazott általános szerződési feltételek jelentős része különféle szerződéses megoldásokkal igyekszik a közvetítő díjigényét a tényleges közvetítői eredménytől részben vagy egészben függetleníteni. A leggyakoribb módszerek közé tartozik az eredmény fogalmának kiterjesztése, az okozati összefüggés szerződéses vélelmezése, valamint a bizonyítási teher fogyasztóra hárítása. A blanketták ugyanakkor nem csupán e körben tartalmazhatnak aggályos rendelkezéseket: visszatérően jelennek meg bennük aránytalan titoktartási kötelezettségek, büntető jellegű fizetési kikötések, továbbá a kizárólagossághoz és a felmondási joghoz kapcsolódó korlátozások is. E kikötések tisztességtelenségét az elmúlt évek bírói gyakorlata több országos ingatlanközvetítői hálózat szerződési feltételei kapcsán is vizsgálta. Erről szól a következő pont.
2. Apróbetűk a mérlegen – tisztességtelen általános szerződési feltételek
Az előzőekben bemutatott szerződéses technikák nem pusztán elméleti aggályokat vetnek fel. Az ügyészség az elmúlt években több, országos ingatlanközvetítői hálózat által alkalmazott általános szerződési feltétel miatt indított közérdekű pert a Ptk. 6:105. §-a alapján. Az e perekben hozott ítéletek – többek között a Kúria Gfv.30.200/2020/8., Gfv.30.309/2021/6., Pfv.21.291/2020/11., Pfv.20.751/2023/6., Pfv.20.433/2024/4. és Pfv.21.072/2024/4. számú határozatai – ugyanazokat a problémákat rajzolják ki újra és újra. A bíróságok a fogyasztói szerződésekben alkalmazott kikötések egész sorát nyilvánították tisztességtelennek, ezáltal semmisnek, mégpedig az érintett feltételek alkalmazójával szerződő valamennyi fogyasztóra kiterjedő hatállyal. A visszatérő mintázatok a következők.
a) A díjigény automatikus fennmaradása a szerződés megszűnését követően.
Több blanketta úgy rendelkezett, hogy a közvetítőt a megbízás bármely okból történő megszűnését követő 12 hónapon belül – az 50 millió forintot elérő irányárú ingatlanok esetében pedig akár 36 hónapon belül – megkötött adásvételi szerződés után is automatikusan megilleti a teljes jutalék. Mindezt anélkül, hogy a közvetítőnek bizonyítania kellett volna: az ügylet az ő korábbi tevékenységének eredményeként, azzal okozati összefüggésben jött létre.
Az ilyen kikötés egyszerre alakítja át az eredménykötelem tartalmát és a bizonyítási teher törvényes rendjét. A közvetítő díjigényét elszakítja a tényleges közvetítői eredménytől, miközben a fogyasztót arra kényszeríti, hogy maga bizonyítsa az okozati kapcsolat hiányát. A bíróságok álláspontja szerint ez a jogok és kötelezettségek egyensúlyát a jóhiszeműség és tisztesség követelményének megsértésével, egyoldalúan és indokolatlanul a fogyasztó hátrányára bontja meg.
b) A fogyasztó döntési szabadságát korlátozó titoktartási kikötések.
Tisztességtelennek bizonyult az a feltétel is, amely olyan széles körű titoktartási kötelezettséget rótt a vevőjelöltre, hogy a megtekintett ingatlanról még saját családtagjait sem tájékoztathatta. A Kúria szerint az ilyen kikötés megfosztja a fogyasztót attól, hogy a jelentős vagyoni döntést családi körben megvitassa, más ingatlanokkal összevesse, és annak következményeit megfelelően mérlegelje (Pfv.20.433/2024/4.).
Nem minden, a közvetítő megkerülésének megakadályozását célzó kikötés tisztességtelen azonban. A Kúria a Pfv.21.072/2024/4. számú ítéletében elvi éllel mondta ki, hogy önmagában nem aggályos az a rendelkezés, amely szerint a vevőjelölt a közvetítő által bemutatott ingatlan tulajdonosával kizárólag a közvetítő útján léphet kapcsolatba. A határ ott húzódik, ahol a kikötés már nem a közvetítő méltányolható gazdasági érdekét védi, hanem aránytalanul korlátozza a fogyasztó tájékozódását, észszerű döntéshozatalát vagy más jogos érdekét.
c) A közvetítői eredménytől elszakított kötbér- és díjkikötések.
A bíróságok tisztességtelennek találták azt a rendelkezést, amely a vételi ajánlat elutasítása esetére – az elutasítás okának és indokoltságának vizsgálata nélkül – a teljes közvetítői díjjal azonos összegű fizetési kötelezettséget telepített a megbízóra. Az ilyen kikötés lényegében akkor is a sikerdíj megfizetésére kötelezi a fogyasztót, amikor az adásvételi szerződés nem jött létre, vagyis a közvetítés szerződésben feltételezett eredménye elmaradt.
Ugyancsak tisztességtelennek bizonyult a vételi ajánlat megválaszolására előírt, mindössze két munkanapos határidő. Ez a fogyasztót indokolatlanul szűk döntési helyzetbe kényszerítette, miközben a határidő elmulasztásához olyan jogkövetkezményt kapcsolt, amely a közvetítő díjának mielőbbi esedékességét szolgálta (Pfv.21.291/2020/11.).
d) A kizárólagosság mögé rejtett felmondási tilalom.
A kizárólagos közvetítői megbízás önmagában nem tisztességtelen: a felek érvényesen megállapodhatnak abban, hogy a megbízó ugyanazon ingatlan értékesítésére más közvetítőt nem vesz igénybe. A kizárólagosság azonban nem jelenti szükségképpen azt is, hogy a tulajdonos saját maga sem kereshet vevőt, és közvetítői közreműködés nélkül sem értékesítheti az ingatlanát.
A Kúria a Gfv.30.200/2020/8. számú ügyben tisztességtelennek találta azt a szerződéses megoldást, amely a fogyasztót az ingatlan önálló értékesítésének lehetőségétől is megfosztotta. Az ilyen kikötés ugyanis túlterjeszkedik a közvetítő méltányolható gazdasági érdekének védelmén: nem csupán más közvetítő igénybevételét zárja ki, hanem a tulajdonos rendelkezési szabadságát is korlátozza, és adott esetben akkor is díjigényt biztosít a közvetítő számára, ha az adásvétel létrejöttében ténylegesen nem működött közre.
A határvonal tehát a kizárólagosság és az értékesítés teljes kisajátítása között húzódik. Az előbbi a közvetítő jogos gazdasági érdekeit szolgálhatja; az utóbbi azonban már egyoldalúan és indokolatlanul a fogyasztó hátrányára bonthatja meg a szerződéses egyensúlyt.
A tanulság a laikus olvasó számára egyszerű, következményeiben mégis súlyos: a bíróságok több, országos ingatlanközvetítői hálózat által alkalmazott ÁSZF számos, visszatérően előforduló kikötését minősítették tisztességtelennek, és ebből következően semmisnek. Az aláírást megelőző ügyvédi átvizsgálás ezért nem luxus, hanem elemi önvédelem. Annál is inkább, mert a fogyasztó az egyedileg meg nem tárgyalt szerződési feltétel tisztességtelenségére és érvénytelenségére később, jogvita esetén is hivatkozhat.
3. Semmi sem az, aminek látszik – az „ajánlati biztosíték” és az ingatlanközvetítői „letétkezelés”
Az általános szerződési feltételek tisztességtelenségétől elkülönülő problémakört alkot a vevőktől átvett pénz kezelése. Az ingatlanközvetítők által alkalmazott vételi ajánlati blanketták gyakran előírják, hogy az ajánlattevő az ajánlat megtételekor – nemritkán milliós nagyságrendű – „ajánlati biztosítékot” fizessen a közvetítő bankszámlájára. A Kúria Gfv.30.309/2021/6. számú ügyében vizsgált feltételek között olyan kikötés is szerepelt, amely szerint a közvetítő a meghiúsult ügylet után az összeg 50%-át „ingatlanközvetítői ügyintézési díj” címén megtarthatta. A rendelkezés tisztességtelenségét az alapozta meg, hogy a közvetítő számára eredménytelen közvetítés esetén is díjigényt biztosított: a fogyasztó pénze így olyan szolgáltatás ellenértékévé alakult át, amelynek szerződésben feltételezett eredménye nem következett be.
Mielőtt azonban a pénz átvételének és kezelésének jogszerűségét vizsgálnánk, érdemes magánál a konstrukciónál megállni. Az „ajánlati biztosíték” nem a Ptk.-ban nevesített szerződési biztosíték. Ez önmagában nem teszi szükségképpen érvénytelenné: a szerződési szabadság keretei között a felek a törvényben külön nem szabályozott, atipikus megoldásokat is kialakíthatnak, feltéve, hogy azok tartalma nem ütközik jogszabályba, fogyasztói szerződés esetén pedig nem tisztességtelen. Nevesített jogintézményhez kapcsolódó törvényi háttérszabályok, valamint – amint az a gyakorlatban rendszerint tapasztalható – a konstrukció tartalmát kellő részletességgel meghatározó szerződéses kikötések hiányában azonban az „ajánlati biztosíték” rendeltetése és joghatásai lényegében meghatározhatatlanok.
A gyakorlat és a konstrukció tényleges tartalmának vizsgálata azt mutatja, hogy az „ajánlati biztosíték” rendeltetésében ugyan a foglalóhoz közelítő megoldás, biztosítéki jellege ellenére azzal jogilag mégsem azonosítható. A Ptk. 6:185. §-a szerint ugyanis foglalónak az a másik fél részére fizetett pénzösszeg minősül, amelyet valamely szerződéses kötelezettségvállalás megerősítéseként adnak, és amelynek e rendeltetése a szerződésből egyértelműen kitűnik. Foglaló tehát csak már létrejött szerződéshez kapcsolódhat: amíg az eladó a vételi ajánlatot nem fogadta el, és az ingatlan-adásvételi szerződés írásban nem jött létre, az előzetesen átadott pénzösszeg a foglaló Ptk.-ban meghatározott joghatásait nem fejtheti ki.
A kérdés megítélése ugyanakkor nem merül ki annak vizsgálatában, hogy az „ajánlati biztosíték” valójában milyen polgári jogi konstrukcióként minősíthető, illetve rendeltetésében mennyiben közelít a foglalóhoz. Ennél jóval nagyobb jelentősége van annak, hogy a közvetítő az összeget a saját bankszámlájára fogadja, ott meghatározott ideig magánál tartja, majd az ajánlat sorsától függően visszafizeti, továbbutalja vagy elszámolja.
A fentiekben leírt tevékenység tartalmilag letéti jellegű pénzkezelésnek minősül. A közvetítő ugyanis nem valamely őt megillető, esedékes követelés teljesítéseként jut hozzá az összeghez, hanem azt meghatározott célból, megőrzési és elszámolási kötelezettséggel veszi át, majd valamely jövőbeli feltétel bekövetkezésétől függően köteles visszafizetni vagy továbbítani. E minősítést nem az határozza meg, hogy a blanketta használja-e a „letét” kifejezést, hanem az, hogy a közvetítő ténylegesen milyen feladatot vállal a pénz átvételével és kezelésével.
Ennek azért van különös jelentősége, mert a letéti szolgáltatás üzletszerű végzése Magyarországon engedélyköteles pénzügyi szolgáltatás. A hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 2013. évi CCXXXVII. törvény (a továbbiakban: Hpt.) 3. § (1) bekezdés j) pontja a letéti szolgáltatást a pénzügyi szolgáltatások között nevesíti. A Hpt. fogalommeghatározása szerint a letéti szolgáltatás – más néven pénzletétkezelés – az ügyfél megbízásából pénzösszegeknek elkülönített letéti számlán, kamatra vagy kamat nélkül, jogszabályban meghatározott feltételek szerint történő elhelyezése és kezelése. Az ingatlanközvetítő e minőségében ilyen tevékenység végzésére nem jogosult: az ingatlanközvetítői tevékenység folytatására való jogosultság nem terjed ki az ügyfélpénzek üzletszerű letéti kezelésére. A Hpt. üzletszerűnek az ellenérték fejében, nyereség- vagy vagyonszerzés céljából, előre egyedileg meg nem határozott ügyletekre irányuló, rendszeresen folytatott gazdasági tevékenységet tekinti. Az üzletszerűség fennállására az ingatlanközvetítői gyakorlatban különösen az utalhat, ha az ügyfélpénzek átvétele és megőrzése a jutalékkal díjazott közvetítői szolgáltatás rendszeresen alkalmazott részét képezi.
A Hpt. szerinti minősítéshez ugyanakkor minden esetben az adott konstrukció valamennyi elemét vizsgálni kell. Ha a közvetítő által végzett tevékenység a pénzügyi szolgáltatás törvényi ismérveit kimeríti, annak engedély nélküli, üzletszerű folytatása már büntetőjogi következményeket is felvet. A Büntető Törvénykönyvről szóló 2012. évi C. törvény (a továbbiakban: Btk.) 408. § (1) bekezdés a) pontja szerint ugyanis jogosulatlan pénzügyi tevékenységet követ el, aki törvényben előírt engedély nélkül pénzügyi szolgáltatási tevékenységet végez. A közvetítői pénzkezelés büntetőjogi megítélése tehát nem automatikus: a tényállás megállapításához egyedileg kell bizonyítani, hogy a ténylegesen végzett tevékenység a Hpt. szerinti pénzügyi szolgáltatásnak minősült, azt a közvetítő üzletszerűen folytatta, és az ehhez szükséges engedéllyel nem rendelkezett. Az „ajánlati biztosítékok” saját bankszámlán történő, visszatérő átvétele és feltételes kezelése azonban – az adott konstrukció tartalmától függően – felvetheti a jogosulatlan pénzügyi tevékenység megvalósulását. A büntetőjogi kitettség azonban itt nem ér véget. Ha a közvetítő a nála elhelyezett – elszámolási kötelezettséggel átvett, számára idegen – pénzzel a letét céljától eltérően, sajátjaként rendelkezik, magatartása a sikkasztás (Btk. 372. §) törvényi tényállásának megállapíthatóságát veti fel: sikkasztást követ el, aki a rábízott idegen dolgot jogtalanul eltulajdonítja, vagy azzal sajátjaként rendelkezik.
Érdemes a fentieket szembeállítani azzal, milyen garanciarendszer övezi a pénz őrzését ott, ahol azt a jogalkotó kifejezetten szabályozta. Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Üttv.) letétkezelésre való jogosultságot teremt az ügyvéd részére azzal, hogy a letétkezelést az ügyvédi tevékenység körébe vonja (2. § (1) bek. g) pont), amelyet szigorú szabályok kereteznek: az ügyvéd a letétet minden más pénzeszközétől elkülönítve, letétenként elkülönített letéti számlán vagy alszámlán köteles kezelni (49. §); a letétet a céljától eltérően nem használhatja és nem hasznosíthatja (48. § (2) bek.); a meghatározott értékhatárt elérő letéteket a területi kamarák által működtetett elektronikus letéti nyilvántartásba egy munkanapon belül be kell jelentenie, és a bankszámlán való kezelés feltétele a kamarai visszaigazolás letevővel való közlése (51. §); a letevő a számlavezetőtől közvetlen egyenlegtájékoztatást kérhet; az átvett pénzben bekövetkezett hiányért az ügyvéd objektív jellegű kártérítési felelősséggel tartozik, amely alól csak elháríthatatlan külső ok bizonyításával mentesülhet (52. § (5) bek.). A részletszabályokat külön kamarai norma, a 7/2018. (III. 26.) MÜK szabályzat rendezi, a letétkezelést pedig a kamara hatóságként ellenőrzi, megsértése fegyelmi felelősséget von maga után. Az ingatlanközvetítő számláján „parkoló” ajánlati biztosíték mögött mindebből semmi nincs: nincs kötelező elkülönítés, nincs nyilvántartás, nincs kamarai ellenőrzés, nincs többlet-felelősségi szabály, és nincs kötelező felelősségbiztosítás sem. A vevő pénzének sorsa kizárólag a közvetítő fizetőképességén és jóhiszeműségén múlik; fizetésképtelenség vagy visszaélés esetén a pénz egyszerű – gyakran behajthatatlan – polgári jogi követeléssé válik, miközben maga a pénzátvétel, mint láttuk, már önmagában engedély nélküli pénzügyi szolgáltatásnak minősülhet.
A gyakorlati következtetés ezért egyértelmű: a vevő az ingatlanközvetítői szolgáltatás ellenértékétől elkülönülő pénzösszeget – nevezzék azt „ajánlati biztosítéknak”, előlegnek vagy foglalónak – ne a közvetítő saját bankszámlájára teljesítse. Ha valamely összeget az ajánlat elfogadásáig vagy más feltétel bekövetkezéséig meg kell őrizni, arra az ügyvédi, adott esetben közjegyzői letét szolgál, az ahhoz kapcsolódó törvényi garanciákkal.
4. Ajánlat, elfogadás – sorsdöntő nyilatkozatok illetéktelen kezekben
A harmadik problémakör részben független az eddigiektől: nem a szerződés tartalmán, hanem a közvetítő tényleges tevékenységén múlik. Nem ritka ugyanis, hogy a közvetítő – szolgáltatása „teljeskörűségét” hangsúlyozva – maga készíti el az ügylet jogi dokumentumait: a vételi ajánlatot, az elfogadó nyilatkozatot, előszerződést, „megállapodást ajánlati biztosíték átadásáról”, és mindehhez jogi jellegű tanácsokat is ad. Ezzel kapcsolatban két, egymással összefüggő probléma merül fel. Az egyik magához az okiratszerkesztéshez és a jogi tanácsadáshoz kapcsolódik: annak vizsgálatát igényli, hogy a közvetítő a dokumentumok tartalmának kialakításával, az alkalmazandó jogi konstrukció kiválasztásával és a kikötések joghatásainak ismertetésével nem lépi-e túl az ingatlanközvetítői tevékenység kereteit, és nem végez-e jogosulatlanul ügyvédi tevékenységet. A másik probléma kifejezetten az ingatlan megszerzésére irányuló, gyakran „vételi szándéknyilatkozatként” megjelölt okirat joghatásaihoz kötődik.
Elsőként a gyakran „vételi szándéknyilatkozatnak” nevezett okirat jogi természetét indokolt tisztázni. A Ptk. 6:64. §-a szerint ajánlat az a jognyilatkozat, amely a szerződés megkötésére irányuló szándékot egyértelműen kifejezi, és a szerződés lényeges kérdéseire kiterjed. Ettől el kell határolni a puszta szándéknyilatkozatot, amely csupán a tárgyalások megkezdésére vagy folytatására való készséget fejezi ki: elfogadása nem hozza létre a szerződést. A bírói gyakorlat is ismer olyan esetet, amelyben a felek nyilatkozatai a tárgyalások során megmaradtak a szándéknyilatkozat szintjén: a „vételi ajánlat” elfogadása nem jelentett többet, mint hogy az eladó az ajánlattevőt tárgyalópartnerként fogadta el, és ígéretet tett arra, hogy meghatározott ideig más ajánlattevőkkel nem tárgyal (BH2003. 203.). A két jognyilatkozat között tehát nem az elnevezés, hanem a tartalom húzza meg a határt.
Azt, hogy az okirat előzetes szándékot rögzít-e, vagy kötelező erejű ajánlatot tartalmaz, a nyilatkozat teljes tartalma alapján kell megítélni. Ingatlan-adásvételre tett ajánlatról akkor beszélhetünk, ha a nyilatkozatból a szerződéskötési akarat egyértelműen kitűnik, és az kiterjed a szerződés lényeges kérdéseire. Anélkül, hogy ennek dogmatikai részleteit ismertetnénk: ingatlan-adásvétel esetében ez klasszikusan és mindenekelőtt (de nem feltétlenül) az átruházandó ingatlan megfelelő azonosítását és a vételárat jelenti, továbbá minden olyan kérdést, amelynek rendezését bármelyik fél a szerződéskötés feltételévé tette. Mindehhez formai követelmény is társul: mivel az ingatlan-adásvételi szerződést írásba kell foglalni, az annak megkötésére irányuló ajánlat is csak írásban váltja ki a célzott joghatást (Ptk. 6:70. § (1) bekezdés). Az a nyilatkozat tehát, amely e tartalmi és formai feltételeknek megfelel, a címétől függetlenül – „szándéknyilatkozatként” megjelölve is – vételi ajánlatnak minősülhet.
A törvényi feltételeknek megfelelő ajánlat a hatályossá válásával ajánlati kötöttséget keletkeztet: az ajánlattevő a kötöttség fennállása alatt nem dönthet szabadon úgy, mintha a nyilatkozatot meg sem tette volna. Az írásban tett ajánlat csak írásban vonható vissza, a már hatályossá vált ajánlat visszavonása pedig további korlátokba ütközhet, különösen akkor, ha az ajánlat az elfogadásra határidőt állapít meg. A függő helyzetet az eladó döntése zárja le: az ajánlatot írásbeli elfogadó nyilatkozattal fogadhatja el. Ehhez nem szükséges, hogy a felek ugyanazt az okiratot írják alá: az írásbeliség követelménye akkor is teljesül, ha a felek kölcsönös és egybehangzó akaratnyilvánítását külön okiratba foglalt nyilatkozataik együttesen tartalmazzák (Ptk. 6:70. § (2) bekezdés).
A kellően meghatározott írásbeli vételi ajánlat tartalmilag megfelelő írásbeli elfogadásával – külön, később aláírandó szerződés hiányában is – létrejön maga az ingatlan-adásvételi szerződés: a két külön okiratba foglalt nyilatkozat együttesen a szerződés írásba foglalásának minősül.
Mindennek a felek szempontjából súlyos, gyakran fel sem ismert következményei vannak. Az aláírókat a szerződés létrejöttétől kezdve annak kötelezettségei terhelik: az eladó a tulajdonjog és a birtok átruházására, a vevő a vételár megfizetésére és az ingatlan átvételére köteles (Ptk. 6:215. §). A teljesítés elmaradása innentől nem következmények nélküli meggondolás, hanem szerződésszegés, amely megalapozhatja a másik fél igényérvényesítését – a teljesítés kikényszerítését, az elállást vagy a kártérítést –, és amelyhez az átadott pénzösszeg (előleg, „ajánlati biztosíték”, foglaló) elvesztésének kockázata is társulhat. A fél így olyan jogviszony részesévé válhat, amelyből egyoldalúan már nem szabadulhat – miközben abban a hiszemben járt el, hogy csupán a szándékát fejezte ki, és a tényleges kötelezettségvállalásról majd később, ügyvéd előtt dönt. E meglepetésszerű kötöttség kockázatát tovább növeli, hogy a nyilatkozat megtételekor rendszerint senki nem tájékoztatja a felet az irat valódi joghatásairól.
Ezen a ponton két, a gyakorlatban széles körben élő tévhitet kell eloszlatni. Az egyik az ügyvédi ellenjegyzéshez kötődik: a felek gyakran abban bíznak, hogy amíg ügyvéd által ellenjegyzett okirat nincs, addig „igazi” szerződés sincs. Ez tévedés. Az ellenjegyzés nem az adásvételi szerződés érvényességének, hanem az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésnek – vagyis a tulajdonjog-változás átvezetésének – a feltétele. Az elfogadott ajánlattal létrejött szerződés ellenjegyzés hiányában is érvényes és kötelmi hatályú: a felek egymással szemben követelhetik a teljesítését, ennek részeként azt is, hogy a másik fél működjön közre a bejegyzésre alkalmas, ellenjegyzett okirat elkészítésében. Ha a fél e kötelezettségének önként nem tesz eleget, a teljesítés végső soron peres úton is kikényszeríthető: ilyenkor a hiányzó alaki követelményt – a bejegyzésre alkalmas, ellenjegyzett okirati formát – a bíróság jogerős ítélete pótolja, amely közvetlenül az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgálhat. Az elfogadott ajánlat elől tehát a „végleges” szerződés aláírásának megtagadásával sem lehet kitérni.
A másik tévhit szerint a később, ügyvéd előtt aláírt „végleges” szerződés tiszta lapot jelent, amelyben a feltételek szabadon újratárgyalhatók. A helyzet ennél kötöttebb. Ha a felek utóbb írásba foglalt szerződésének tartalma megegyezik az elfogadott ajánlatban foglaltakkal, az okirat nem hoz létre új megállapodást: a már létrejött szerződésnek adja meg a bejegyzésre alkalmas alakiságot. Ha viszont valamelyik fél a „végleges” szerződésben az elfogadott ajánlattól eltérő feltételt kíván érvényesíteni, az jogilag nem az „első” megállapodás megkötése, hanem a már fennálló szerződés módosításának kezdeményezése. A szerződést azonban módosítani csak a felek közös megegyezésével lehet (Ptk. 6:191. § (1) bekezdés): az eltérést kívánó fél javaslata önmagában csak módosító ajánlat, amelyet a másik fél nem köteles elfogadni. A fél tehát nem bízhat abban, hogy az elfogadott ajánlat számára kedvezőtlen feltételeit majd a „végleges” szerződésben egyoldalúan korrigálja – a másik fél ragaszkodhat az elfogadott ajánlat szerinti tartalomhoz, és követelheti annak teljesítését.
A „vételi szándéknyilatkozat” tehát korántsem szükségképpen ártalmatlan, előkészítő irat: a fentiek szerint a legsúlyosabb magánjogi joghatások hordozója lehet. Éppen ezért különösen aggályos, ha egy ilyen okiratot olyan személy szerkeszt meg, illetve tartalmi kialakításához olyan személy nyújt jogi tanácsot, aki ügyvédi tevékenység végzésére nem jogosult. Ilyenkor ugyanis már nem pusztán adminisztratív közreműködésről van szó: a közreműködő a felek ügyleti akaratát joghatás kiváltására alkalmas formába önti, meghatározza a nyilatkozathoz kapcsolódó jogokat és kötelezettségeket, és azok jogkövetkezményeiről ad tájékoztatást. Ez pedig átvezet az okiratszerkesztés és a jogi tanácsadás jogosulatlan végzésének kérdéséhez.
Az ügyvédi tevékenységről szóló törvény az ügyvédi tevékenység körébe vonja – egyebek mellett – a jogi tanácsadást és az okiratszerkesztést (Üttv. 2. § (1) bekezdés); e tevékenységeket főszabály szerint csak az arra jogosultak végezhetik. Az ügyvédi tevékenység közbizalmi státuszára figyelemmel a jogalkotó annak jogosulatlan végzését büntetőjogi eszközökkel is szankcionálja. A Btk. 286. § (1) bekezdése szerint az, aki jogosulatlanul és üzletszerűen ügyvédi, szabadalmi ügyvivői vagy közjegyzői tevékenységet végez, vétség miatt két évig terjedő szabadságvesztéssel büntetendő. Ha pedig a zugírászatot az ilyen tevékenység végzésére való jogosultság színlelésével követik el, a cselekmény bűntettnek minősül, és három évig terjedő szabadságvesztéssel büntetendő. A Btk.-kommentár (Karsai Krisztina (szerk.): Nagykommentár a Büntető Törvénykönyvről szóló 2012. évi C. törvényhez) szerint a tényállásszerű tevékenység körébe egyaránt beletartozhat az okiratok és beadványok szerkesztése, a jogi tanácsadás és a jogi képviselet. A minősítés során azonban minden esetben a konkrét tevékenységet kell összevetni az irányadó háttérjogszabályokkal annak megállapítása érdekében, hogy az valóban ügyvédi tevékenységnek minősül-e, és annak végzésére az elkövető jogosult volt-e. Az üzletszerűség nem azonos pusztán azzal, hogy a tevékenységet ellenérték fejében végzik. A Btk. értelmében üzletszerűen az jár el, aki ugyanolyan vagy hasonló jellegű bűncselekmények elkövetése révén rendszeres haszonszerzésre törekszik. Ezért sem az ellenszolgáltatás fejében, de alkalomszerűen végzett, sem az ellenszolgáltatás nélkül rendszeresen folytatott tevékenység nem elegendő önmagában a tényállás megvalósulásához. A bűncselekmény kizárólag egyenes szándékkal követhető el: az elkövető tudatának arra is ki kell terjednie, hogy ügyvédi tevékenységet végez, és arra nem rendelkezik jogosultsággal. Az azonban, hogy az okiratszerkesztés a jutalékkal díjazott ingatlanközvetítői szolgáltatás rendszeresen kínált, előre megszervezett és haszonszerzésre irányuló részeként történik, az üzletszerűség és a szándékosság megállapíthatósága mellett szólhat.
Fentiekre figyelemmel a legbiztonságosabb megoldás az, ha a felek már eleve ügyvédet bíznak meg a jogilag kötelező nyilatkozatok – különösen a vételi ajánlat, az elfogadó nyilatkozat, az előszerződés vagy a pénz átadásáról, megtartásáról, visszafizetéséről, illetve elvesztéséről rendelkező megállapodás – megszerkesztésével. Ha mégis a közvetítő által előkészített okirat kerül eléjük, azt csak ügyvéd általi ellenőrzést követően írják alá. Az ügyvéd bevonásának helyes időpontja ugyanis nem az okirat aláírása után, hanem azt megelőzően van.
5. Küszöb van, korlát nincs – hivatásrend nélküli hivatás
A fenti problémák közös hátterében az áll, hogy az ingatlanközvetítői tevékenységhez a hatósági nyilvántartáson és az alapvető működési feltételek ellenőrzésén túl nem kapcsolódik az ügyvédi vagy egyes pénzügyi tevékenységeket övezőhöz hasonló hivatásrendi, szakmai és vagyoni garanciarendszer. Az ingatlanközvetítői tevékenység üzletszerű folytatását be kell jelenteni az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnak; a tevékenység szakképesítéshez, nyilvántartásba vételhez, büntetlen előélethez, valamint meghatározott esetekben az üzleti jó hírnév igazolásához kötött. A hatóság nyilvántartást vezet, ellenőrizheti a működési feltételek fennállását, és törvényben meghatározott esetekben törölheti a szolgáltatót a nyilvántartásból, illetve megtilthatja a tevékenység folytatását. Van tehát hatósági kontroll, ez azonban nem azonos a szakma egészére kiterjedő kamarai önigazgatással, etikai felügyelettel és fegyelmi felelősséggel.
Nincs kötelező kamarai tagság és hivatásrendi fegyelmi rendszer. Az ügyvédség önkormányzati elven működő, szakmai és közfeladatokat ellátó köztestületi rendszerben működik. Az ügyvédi tevékenységet gyakorló személy jogszabályban, kamarai alapszabályban vagy etikai szabályzatban meghatározott kötelezettségének megszegése esetén fegyelmi eljárás alá vonható; a fegyelmi büntetések között a pénzbírság, egyes tevékenységektől való eltiltás és végső esetben a kizárás is szerepel. Az ingatlanközvetítőknek nincs kötelező szakmai kamarai tagságuk, és nincs olyan hivatásrendi fegyelmi fórumuk, amely a szakmai vagy etikai normák megsértését a tagsági jogviszonyt érintő szankciókkal bírálná el. A sérelmet szenvedett ügyfél a magatartás jellegétől függően az ingatlanvállalkozás-felügyeleti vagy fogyasztóvédelmi hatósághoz fordulhat, illetve polgári vagy büntetőjogi eljárást kezdeményezhet, ezek azonban nem pótolják a szakmán belüli fegyelmi kontrollt.
Nincs a szakma egészére kötelező etikai kódex. A Magyar Ügyvédi Kamara törvényi felhatalmazás alapján kötelező etikai szabályzatot alkot, amelynek megsértése fegyelmi vétséget alapozhat meg. Az ingatlanközvetítés területén egyes önkéntes szakmai szervezetek szintén elfogadhatnak etikai vagy magatartási szabályokat, ezek azonban csak saját tagjaikra terjednek ki, és megsértésükhöz nem kapcsolódik jogszabályon alapuló kamarai fegyelmi felelősség. A szakma valamennyi szereplőjére kötelező, egységes etikai minimum és annak kikényszerítésére jogosult hivatásrendi szerv nincs.
Nincs általánosan kötelező szakmai felelősségbiztosítás. Az ügyvéd az ügyvédi tevékenységgel okozott kár és a személyiségi jogsértés miatt fizetendő sérelemdíj fedezetére köteles felelősségbiztosítást fenntartani, amelynek káreseményenkénti legalacsonyabb összege – jelenleg – tizenötmillió forint. Ez nem jelenti azt, hogy minden kár korlátlanul és automatikusan megtérül, az ügyfél számára azonban jogszabály alapján kötelező biztosítási fedezet áll rendelkezésre. Az ingatlanközvetítői tevékenység általános feltételei között a hatályos szabályozás ezzel szemben nem ír elő kötelező szakmai felelősségbiztosítást. Az egyes közvetítők természetesen önkéntesen köthetnek biztosítást, kötelező biztosítás hiányában azonban a károsult nem számíthat jogszabály által általánosan megkövetelt biztosítási fedezetre. Ha a közvetítő hibás tájékoztatása, lényeges információ elhallgatása vagy az általa átvett pénz szabálytalan kezelése kárt okoz, annak megtérülése így elsősorban a közvetítővel szembeni igényérvényesítés eredményességétől és a közvetítő fizetőképességétől függ.
A belépési követelményekhez korlátozott szakmai és vagyoni garanciák társulnak. Az ingatlanközvetítői tevékenység nem teljesen szabályozatlan: szakképesítéshez, bejelentéshez és hatósági nyilvántartásba vételhez kötött, a gazdálkodó szervezetnek pedig legalább egy nyilvántartott, megfelelő képesítéssel rendelkező közreműködőt kell foglalkoztatnia. A szabályozás ugyanakkor nem követel meg kötelező kamarai tagságot, egységes etikai kódexet, folyamatos szakmai továbbképzést, általános szakmai felelősségbiztosítást vagy az ügyfélpénzek kezelésére szolgáló külön garanciarendszert.
6. Összegzés és gyakorlati tanácsok
A hatályos jog és a közzétett bírói gyakorlat alapján kirajzolódó kép nem megnyugtató. Az ingatlanközvetítői gyakorlatban visszatérően jelennek meg olyan blankettaszerződések és általános szerződési feltételek, amelyek egyes kikötéseit a bíróságok tisztességtelennek és ezért semmisnek minősítették. Az ajánlati blanketták emellett gyakran rendelkeznek a vevőtől átvett pénz kezeléséről is, méghozzá a Ptk.-ban nem nevesített, bizonytalan tartalmú „ajánlati biztosíték” keretében.
Ha az ügyfélpénzek átvétele, megőrzése és feltételes kiadása az adott konstrukció valamennyi elemének vizsgálata alapján kimeríti a Hpt. szerinti pénzügyi szolgáltatás ismérveit, annak engedély nélküli, üzletszerű végzése jogosulatlan pénzügyi tevékenységként értékelhető. Ha pedig a közvetítő a rábízott, őt meg nem illető pénzzel jogtalanul sajátjaként rendelkezik, a sikkasztás megállapíthatósága is felmerülhet. A jogi tartalmú okiratok rendszeres, haszonszerzésre irányuló és jogosulatlan szerkesztése, valamint az ezekhez kapcsolódó jogi tanácsadás pedig az egyedi körülményektől függően a zugírászat törvényi tényállását merítheti ki. A büntetőjogi minősítés egyik esetben sem automatikus: minden esetben a konkrét tevékenység valamennyi tényállási elemét vizsgálni kell. A Btk. a jogosulatlan pénzügyi tevékenységet, a sikkasztást és a zugírászatot külön tényállásokban szabályozza.
Mindezt továbbá nem ellensúlyozza az ügyvédséghez hasonló kötelező kamarai tagság, a szakma egészére kiterjedő etikai kódex és fegyelmi rendszer, illetve általánosan kötelező szakmai felelősségbiztosítás. Az ingatlanközvetítői tevékenység ugyan nem működik minden hatósági kontroll nélkül: szakképesítéshez, bejelentéshez és hatósági nyilvántartásba vételhez kötött, az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság pedig ellenőrzési és szankcionálási jogosultságokkal rendelkezik. Ez a rendszer azonban nem azonos egy hivatásrendi, etikai és vagyoni garanciákat együttesen biztosító kamarai szabályozással.
Amíg a szabályozás e hiányosságokat nem orvosolja, a feleknek különös körültekintéssel kell eljárniuk. Ennek legfontosabb elemei a következők:
1) A közvetítői szerződést aláírás előtt vizsgáltassák meg ügyvéddel. Különös figyelmet érdemelnek a szerződés megszűnése után fennmaradó díjigényre, a kizárólagosságra, a saját értékesítés korlátozására, a kötbérre, a felmondási jogra, a bizonyítási teher áthárítására és a rövid válaszadási határidőkre vonatkozó rendelkezések. A bírói gyakorlat több ilyen tárgyú kikötést tisztességtelennek minősített, ez azonban nem jelenti azt, hogy valamennyi hasonló tartalmú kikötés automatikusan érvénytelen: mindig az adott feltétel teljes tartalmát és szerződéses összefüggéseit kell vizsgálni.
2) A közvetítői szolgáltatás ellenértékétől elkülönülő pénzösszeget ne teljesítsenek a közvetítő saját bankszámlájára. Az „ajánlati biztosíték” nem a Ptk.-ban nevesített jogintézmény, ezért annak rendeltetése, visszafizethetősége és jogkövetkezményei kizárólag az adott okirat tartalmából állapíthatók meg. Ha valamely összeget az ajánlat elfogadásáig vagy más feltétel bekövetkezéséig meg kell őrizni, arra ügyvédi vagy – az alkalmazandó szabályok szerint – közjegyzői letét vehető igénybe. Az előleg vagy a foglaló a megfelelő szerződés létrejöttét követően közvetlenül az eladó részére is teljesíthető; ezeknek tehát nem minden esetben kell letétbe kerülniük.
3) A jogilag kötelező nyilatkozatokat lehetőleg ügyvéd szerkessze meg. Ha mégis a közvetítő által előkészített vételi ajánlat, elfogadó nyilatkozat, előszerződés vagy pénz átadásáról rendelkező megállapodás kerül a felek elé, azt csak ügyvédi ellenőrzést követően írják alá. Az ingatlan-adásvételi szerződés megkötésére irányuló ajánlat ajánlati kötöttséget keletkeztethet, az eladó tartalmilag megfelelő írásbeli elfogadásával pedig akár maga az adásvételi szerződés is létrejöhet. Ehhez nem szükséges, hogy a felek ugyanazt az okiratot írják alá; külön okiratba foglalt, egybehangzó nyilatkozataik is létrehozhatják a szerződést.
4) A közvetítői jutalék főszabály szerint csak a közvetítő tevékenységének eredményeként létrejött szerződés után jár. Nem elegendő önmagában az, hogy a közvetítő korábban kapcsolatba került a későbbi szerződő féllel. A díjigényhez okozati kapcsolatnak kell fennállnia a közvetítő tevékenysége és az ügylet létrejötte között. Ha a szerződést csak a közvetítői megbízás megszűnése után kötik meg, a korábban ismertetett bírói gyakorlat szerint a közvetítőt terheli annak bizonyítása, hogy az ügylet az ő tevékenységének eredményeként jött létre.
5) A megbízás előtt ellenőrizzék a közvetítő nyilvántartásba vételét és a működés vagyoni hátterét. Az ingatlanközvetítői nyilvántartás adatai nyilvánosan hozzáférhetők. Célszerű azt is írásban tisztázni, hogy a közvetítő rendelkezik-e önkéntesen kötött szakmai felelősségbiztosítással, és ha igen, az milyen tevékenységekre, károkra és biztosítási összeghatárig nyújt fedezetet. A nyilvántartás célja a jogszerű működés átláthatóságának biztosítása, de a nyilvántartásba vétel önmagában nem tanúsítja a közvetítő valamennyi szerződéses feltételének vagy konkrét eljárásának jogszerűségét.
Az ingatlanközvetítő hasznos és indokolt szereplője lehet az ingatlanügyletnek, ugyanakkor tevékenységének határait világosan meg kell húzni. A közvetítés nem terjedhet ki a felek jogviszonyának kialakítására, jogi tanácsadásra, okiratszerkesztésre vagy az ügyfélpénzek garanciák nélküli kezelésére. A jelenlegi szabályozás e határok megtartását csak korlátozott intézményi eszközökkel biztosítja, ezért a felek védelmében meghatározó jelentősége van az előzetes tájékozódásnak, a pénzmozgások biztonságos megszervezésének és az ügyvéd kellő időben történő bevonásának. Ez az írás ehhez kívánt gyakorlati támpontot nyújtani.
Felhasznált főbb források: Ptk. (2013. évi V. törvény) 6:63. §, 6:64. §, 6:70. §, 6:185. §, 6:191. §, 6:215. §, 6:288–6:301. §; Üttv. (2017. évi LXXVIII. törvény) 2., 3., 14., 42., 42/A., 47–52., 107., 144., 158. §; Btk. (2012. évi C. törvény) 286., 372. és 408. §; Karsai Krisztina (szerk.): Nagykommentár a Büntető Törvénykönyvről szóló 2012. évi C. törvényhez; Hpt. (2013. évi CCXXXVII. törvény) 3. § (1) bek. j) pont; 7/2018. (III. 26.) MÜK szabályzat; 2/2005. PJE; BDT2003. 832.; BDT2009. 2083.; BH1992. 414.; BH1997. 302.; BH2003. 203.; 3/4/2022. választottbírósági ítélet; Kúria Gfv.30.200/2020/8., Gfv.30.309/2021/6., Pfv.21.291/2020/11., Pfv.20.751/2023/6., Pfv.20.433/2024/4., Pfv.21.072/2024/4. számú határozatai.
